隨著供給側結構性改革的逐步推進，金融機構“去杠桿”力度越來越大，房地產行業越來越難從金融機構獲得低成本融資。自有資金實力較弱的中小型房地產企業往往只能被迫選擇高資金成本的民間融資，而一旦開發銷售中任何一個環節出現問題，就有可能導致資金鏈斷裂。這也是導致目前大量中小型房地產企業爆發破產潮的重要原因之一。在此背景下，筆者所在的律所承辦了重慶市轄區內數件房地產企業破產案件，筆者也作為重慶某房地產開發有限公司（以下簡稱A公司）破產清算案的管理人工作組成員，參與了A公司的破產清算工作。在此，筆者將借本文與讀者分享對房地產企業破產案件中的建設工程價款優先受償權的一些思考。

對債權人來說，企業破產后除了關心債務人名下的剩余資產外，最關心就是自己的債權屬于哪種性質、處在何種清償順序。因此，對于管理人來說，了解債權的清償順序就成為必須要掌握的基本技能。筆者根據我國現有的法律法規和司法實踐，將房地產企業破產案件債權清償順序分析如下：

第一，破產費用和共益債務被排列在清償順序的第一順位，主要法律依據是《企業破產法》第四十三條第一款的規定：“破產費用和共益債務由債務人財產隨時清償”。由于“破產費用”中包含著“管理人執行職務的費用、報酬和聘用工作人員的費用”，現行的清償順序有助于激發管理人的工作積極性，最大限度提高管理人實際取得報酬的可能。實踐中，債務人進入破產程序前幾乎就沒有貨幣資產，管理人往往只有將債務人的資產處置后才能最終拿到報酬，這很可能需要一年甚至更長的時間。

第二，消費性購房債權被排列在清償順序的第二順位，主要法律依據是最高人民法院（以下簡稱最高院）《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱《批復》）第二條：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”。在房地產企業破產案件中，消費性購房債權最為特殊，很多購房者花了一輩子的積蓄購買住房，現在企業破產了，房子卻沒有著落，所以消費性購房債權人的情緒也最激烈，債權人數量往往也較多，給管理人的維穩工作帶來很大的挑戰。所以，消費性購房債權被安排在清償順序的第二順位，有利于保障消費性購房債權人的基本生存權，維護社會的穩定有序，也有利于管理人工作的順利開展。

第三，建設工程價款優先受償權被排列在清償順序的第三順位，主要法律依據是《合同法》第二百八十六條及《批復》。其中，《合同法》第二百八十六條確定了建設工程價款的優先受償權；《批復》則對如何行使建設工程價款優先受償權、可以被優先清償的建設工程價款的范圍等內容做了具體的規定，筆者會在后文做進一步分析。

第四，擔保物權被排列在清償順序的第四順位，主要法律依據是《企業破產法》第一百零九條及《批復》，特別是《批復》的第一條規定：“認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權”。在房地產企業破產案件中，出于保護弱勢群體的考慮，擔保物權的優先性被大大的削弱，擔保物權人的債權時常得不到足額清償。

第五，職工勞動債權、稅款和普通債權被分別排列在清償順序的第五、第六和第七順位，主要法律依據是《企業破產法》第一百一十三條的規定。值得注意的是，根據《企業破產法》第一百三十二條的規定，債務人在2007年6月1日之前的職工債權同樣可以使用擔保物權人的特定財產來得到清償。

綜上，房地產企業破產案件可以參照以下清償順序：第一，破產費用和共益債務；第二，消費性購房債權；第三，建設工程價款優先受償權；第四，擔保物權；第五，職工勞動債權；第六，稅款；第七，普通債權。

前文在我國現有的法律法規的基礎上，對房地產企業破產案件清償順序進行了簡要分析，但實際上《批復》是否能夠適用房地產企業破產案件在實務界仍存爭議。產生爭議的主要原因在于，在最高院對上海市高級人民法院的請示做出的《批復》中，第一條僅表述為“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中”，回避了破產案件中是否適用的問題。因此，筆者在擔任A公司管理人期間，就有擔保權人向管理人提出破產案件不屬于《批復》的適用范圍，主張應該將擔保物權與建設工程價款優先受償權按照債權比例清償。

結合重慶法院的司法實踐，筆者認為雖然在制定重整方案時，建設工程價款優先受償權和擔保物權被劃分到同一債權組，即“對債務人的特定財產享有擔保權的債權”，但是當債務人的特定財產不足以足額清償建設工程價款優先受償權和擔保物權時，管理人應按照《批復》的規定，將建設工程價款優先受償權優先于擔保物權得到清償。

筆者在擔任A公司管理人的時候，發現建設工程類債權人來申報債權時，主要表現為三種情形：第一種，債權人持法院的生效判決，且判決中確認債權為工程款，并且該債權可以對A公司開發的某項目進行拍賣、變賣后的價款優先受償；第二種，債權人持有法院的生效判決，判決也明確載明債權為工程款，但并未明確該工程款具有優先權；第三種，債權人來申報債權時只提交了經雙方蓋章確認的結算書，沒有生效判決，也沒有提交主張過建設工程價款優先權的證據。考慮到建設工程價款優先受償權必然會影響處于后續順位的債權人實際得到清償的比例，因此為了平衡各類債權人的利益，同時保護積極行使建設工程價款優先受償權的這部分債權人的權益，在A公司破產案中，管理人除對第一種情形的建設工程價款優先受償權依法予以確認外，另外兩種情形管理人都按照下述標準對工程款是否滿足優先權的條件進行了嚴格審核。

（一）建設工程價款的范圍

《批復》第三條的規定，“建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。”根據該規定，享有建設工程價款優先權的只能是應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出。實踐中，承包人對建設工程的墊款也通常被認定同樣享有建設工程價款優先權，而未用于建設工程借款、工程價款的利息、違約金等，則因非實際支出而不被確認具有優先受償權。

對于利潤是否屬于可以主張建設工程價款優先受償權的范圍，實踐中存在爭議：持支持觀點的人認為，如果不將利潤劃入優先權范圍，則當承包人行使了建設工程價款優先受償權，很可能會先確保自己的利潤，農民工工資仍然難以保障；持反對觀點的人則認為，設立建設工程價款優先受償權的目的是保護農民工等弱勢群體的基本生存權，而承包人的利潤相比其他類型的債權則并無特殊性，所以不應認定具有優先性。

在法院的裁判案例中，通常采取支持態度，即將利潤劃入享有優先權的范圍。例如，在重慶市大足區人民法院裁判的重慶建工第二建設有限公司與重慶逸悅置地有限公司建設工程施工合同糾紛一案中，法院就認為“建設工程價款優先權的立法精神是保護建筑施工企業被拖欠的工程款，主要是工人的工資、承包人的管理費和正常的利潤。利潤是工程價款的重要組成部分，顯然應享有優先受償權。”同時，最高院在湖南昌華建設集團有限公司、郴州市祺瑞房地產開發有限責任公司建設工程施工合同糾紛再審一案中，也對申請人主張的利潤部分的優先受償予以了確認。

（二）建設工程價款優先受償權六個月的行使期限

《批復》第4條的規定：“建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算”。根據該規定，建設工程價款優先受償權的起算時間應該是工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日。除此之外，最高院辦公廳《關于印發〈全國民事審判工作會議紀要〉的通知》（以下簡稱《紀要》）第四條第2款對建設工程價款優先受償權的行使期限做了進一步明確，具體規定了3種情形：第一種，非因承包人的原因,未能在約定期間內竣工，優先受償權的期限自建設工程合同約定的竣工之日起計算；第二種，建設工程合同未約定竣工日期，自合同解除或終止履行之日起計算；第三種，由于發包人的原因，合同解除或終止履行時已經超出合同約定的竣工日期的,自合同解除或終止履行之日起計算。

由于前面兩種情形比價容易理解，筆者在此不再贅述，重點分析下第三種情形。實踐中，很多房地產企業被法院裁定破產之日，往往已經停工很久，經常已經超過了建設工程施工合同約定的竣工之日，同時又不符合竣工的情形，《批復》規定的2個條件都不滿足，而《紀要》的第3種情形恰好能解決這個矛盾。在最高院指導性案例——通州建總集團有限公司訴安徽天宇化工有限公司別除權糾紛案中，最高院就認為：“根據《企業破產法》第十八條，管理人在企業破產受理之日起兩個月內未通知合同相對方繼續履行合同的，合同解除。因此，在房地產企業破產案件中，對處于停工狀態的在建工程，雙方在房地產企業進入破產程序前未解除或終止合同，且管理人未通知承包人繼續履行合同的，雙方建設工程施工合同在法院裁定受理破產之日兩個月解除，承包人建設工程價款優先受償權自雙方合同解除后起算六個月的行使時間。”

實踐中，承包人為盡快回籠資金，除了向發包人主張建設工程價款優先受償權外，往往還會考慮將債權轉讓給第三人。但對于承包人將債權轉讓后，受讓人可否主張優先權的問題，實踐中仍然存在爭議。

認為承包人將建設工程價款轉讓后，受讓人可以主張優先權的主要有以下4個理由：第一，根據江蘇省高級人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的意見》第二十條、廣東省高級人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的指導意見》第十五條的明文規定，承包人將建設工程價款債權轉讓的，建設工程價款的優先受償權隨之轉讓。第二，認為債權轉讓后仍有優先權，將會激勵第三人來受讓工程款，承包人盡快回籠資金的同時，農民工也有望盡早拿到工資。第三，即使建設工程價款轉讓后仍有優先權，實際也并不會加重發包人的負擔，也未損害其他第三人的利益。第四，債權人轉讓權利的，受讓人取得與債權有關的從權利，建設工程價款具有優先受償的性質，受讓人基于受讓債權取得優先權。（詳見山東省青島市中級人民法院裁判的崔太福與青島海卓融資擔保有限公司、青島偉翔電器發展有限公司債權轉讓合同糾紛案。）

認為承包人將建設工程價款轉讓后，受讓人不能主張優先權的主要有以下2個理由：第一，從《合同法》第二百八十六條的規定可以看出，享有建設工程優先權的主體只能是“承包人”；第二，設立建設工程價款優先受償權的目的是為了保護農民工等弱勢群體的基本生存權，具有很強的人身屬性，所以優先權不能一并轉讓。

筆者并未找到重慶法院對該問題的明文規定，但是在重慶市金潼工業建設投資有限公司與重慶華倫房地產開發有限公司、重慶市北湖建筑工程有限公司建設工程施工合同糾紛一案中，重慶市第一中級人民法院認可了各方簽訂的《掃尾工程款及優先受償權的轉讓協議》中有關“建設工程價款優先權一并轉讓”的相關約定。筆者認為從該案例可以看出，重慶法院對于工程款債權受讓人主張建設工程價款優先受償權是持支持態度的。

筆者在擔任A公司管理人時，就遭遇了如何計算建設工程價款優先權分攤面積的難題。在接管A公司后，管理人發現A公司僅開發了某小區，現某小區已經全部竣工，且已將絕大多數房屋交付給購房者，并且辦理了房屋產權證。目前A公司資產僅剩余某小區的6號樓和車位。現承建整個小區綠化工程的債權人來申報債權，其主張將整個小區綠化工程款在6號樓和車位的拍賣、變賣價款中優先受償的請求，管理人能否予以確認？

在平安銀行重慶分行執行分配方案異議之訴一案中，最高院就認為“七筆工程款優先權雖然及于建設工程的整體，但除《執行分配方案》所涉及的抵押房產外，被執行人恒通公司已無其他財產可供執行，平安銀行重慶分行主張以涉案工程所有面積分攤工程款優先權，沒有事實基礎。”從該判文可以看出，最高院認為在被執行人無其他財產可供執行時，不應再用涉案工程的整個面積分攤建設工程價款優先權，債權人在“特定財產”以外的施工而產生的工程款仍然可以在該特定財產的拍賣、變賣價款中得到清償。

雖然最高院有上述裁判，但筆者認為債權人主張建設工程價款優先受償的對象應只針對其所承建的工程。具體到A公司的案例來說，如果債權人是承建整個小區的綠化工程，工程款總額10萬元，而該債權人在6號樓和車位的綠化工程所產生的工程款只有1萬元，則該債權人只能對這1萬元向管理人主張以6號樓及車位的拍賣、變賣價款優先受償，其余9萬元將被歸為普通債權。

同樣是A公司案例，若管理人已經確認3筆債權對6號樓及車位享有建設工程價款優先受償權，而這3筆債權分別產生于土建、給排水、消防3項分包工程。若現在6號樓及車位的拍賣、變賣價款不能足額清償上述3筆工程款，那管理人需要進一步對3筆工程款的清償比例進行確認。

管理人可以采取2種方式：一種方式，不區分土建工程、給排水工程，還是消防工程，直接合計具有優先權的建設工程價款總額，并分項計算土建、給排水、消防工程價款占具有優先權的建設工程價款總額的比例，以此來確認清償比例；一種方式，細分土建工程、給排水工程、消防工程在6號樓及車庫所承建的工程量占6號樓及車位總工程量的比例，并據此確定清償比例。

從表面上來看，方式二使用“工程量”作為衡量優先權的標準似乎更合理，但是管理人并非建設工程的專業人士，針對不同的分包項目很難確定統一的工程量標準，若管理人為此聘請評估公司對每項工程做分項評估，是否會因此拖延破產案件的進程、提高工作成本，這都是管理人需要考量的問題。

目前，司法實踐中對建設工程價款優先受償權的問題還存在不少的爭議。在法律法規缺位的情況下，管理人應全面考慮建設工程價款優先受償權的設立目的、破產企業的自身特點、債權人的訴求等，充分發揮管理人的主觀能動性，逐步解決建設工程價款優先受償權中存在的難題。

（作者：梁勇 / 曹夢雪）