截至2020年2月6日，成、渝兩地關(guān)于房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域也陸續(xù)出臺了一系列對房地產(chǎn)行業(yè)具有重要影響的管理舉措。
由于地產(chǎn)投資項目本身實施周期比較長，其投資開發(fā)過程中，主要合同所涉重要的時間節(jié)點比較多，例如：（1）《項目投資合作協(xié)議》或《勾地協(xié)議》中涉及的宗地規(guī)劃設(shè)計方案的制定期限、征地拆遷時限、土地公開出讓時點、競買保證金給付時點等；（2）《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中涉及土地出讓金的支付、宗地交付、如期開工建設(shè)、如期完工、配套設(shè)施的建設(shè)等；（3）土建工程、裝飾裝修、景觀綠化等所涉的《建設(shè)工程施工合同》中，涉及開工、月進度款撥付、施工計劃節(jié)點、隱蔽工程驗收、交（竣）工、工程結(jié)算等；（4）《商品房（買賣）預(yù)售合同》中，涉及價款支付、交房、分戶登記等；（5）《商品房營銷代理（包銷）合同》《招商代理合同》中，涉及月/季/年銷售、招商計劃任務(wù)完成節(jié)點、代理費用結(jié)算時點等。這些主要合同的履行，由于時間跨度本身比較大，其在不同階段受疫情影響的程度也不一致；相應(yīng)的，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情（以下簡稱疫情）對這些合同是否構(gòu)成不可抗力因素，是否觸發(fā)不可抗力的相應(yīng)法律后果也不一致。
本文嘗試從疫情是否構(gòu)成不可抗力、構(gòu)成不可抗力下的法律后果、地產(chǎn)投資項目各階段主要的合同履約風(fēng)險管理角度著手簡要分析，供各地產(chǎn)投資企業(yè)參考。
一、疫情符合不可抗力特征，但就個案所涉合同而言，不必然構(gòu)成不可抗力，不當然產(chǎn)生不可抗力的法律效果
根據(jù)《中華人民共和國共和國合同法》（下稱《合同法》）第一百一十七條第2款、《中華人民共和國民法總則》（下稱《民法總則》）第一百八十條第2款的定義，不可抗力是指具有以下特征的客觀情況：（1）不可預(yù)見，即“根據(jù)現(xiàn)有的技術(shù)水平，一般對某事件發(fā)生沒有預(yù)知能力”；（2）不能避免且不能克服，即“當事人已經(jīng)盡到最大努力和采取一切可以采取的措施，仍不能避免某種事件的發(fā)生并不能克服事件所造成的后果。”新型冠狀病毒感染的肺炎屬于新型傳染病，具有突發(fā)性，其確切的傳染源、致病原理和治療方法至今尚未明確，故應(yīng)可認為疫情本身符合不可抗力的特征。同時，為防治疫情采取的行政防控措施，對于當事人而言亦是不可預(yù)見、不能避免且不能克服的，也具備不可抗力的特征。
（二）疫情對地產(chǎn)投資項目主要合同的履行是否構(gòu)成不可抗力，應(yīng)結(jié)合合同約定、合同簽訂的背景、合同履行的階段綜合評判
結(jié)合法律規(guī)定和司法判例，通常而言，如果相應(yīng)合同為地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)和合同相對方在官方首次通報病情前訂立，應(yīng)認定當事人無力預(yù)見疫情并考慮其對合同履行的影響；但是，在國家官方宣布或各地啟動應(yīng)急響應(yīng)后，當事人應(yīng)當理性地考慮疫情可能對其履行合同的影響，故如其仍選擇訂立合同，原則上不能再將疫情認定為不可抗力。實踐中，部分地方法院針對“非典”疫情所致合同履行糾紛作出的判決就認為：房屋買賣合同簽訂時，“非典”疫情已經(jīng)爆發(fā)，開發(fā)商應(yīng)預(yù)見“非典”疫情可能對其正常施工和交房造成影響，但仍在合同中約定2003年年底交付房屋，故未支持開發(fā)商主張“非典”疫情構(gòu)成不可抗力的主張。
同時，如果合同中對疫情等是否構(gòu)成不可抗力作出了約定，原則上應(yīng)該按照約定處理。如商品房買賣合同已對疫情期間的合同履行作了事先或事后的安排，疫情對合同履行并不會產(chǎn)生實質(zhì)性影響，則也不應(yīng)將疫情認定為合同履行的不可抗力因素。
再則，在疫情及其應(yīng)對過程中，隨著疫情的變化，政府通報首例患者發(fā)病，病情，病原體初步判定為新型冠狀病毒并具備人傳人的特點，啟動公共衛(wèi)生事件一級應(yīng)急響應(yīng)，城市發(fā)布交通管制甚至“封城”公告，春節(jié)假期延長、企業(yè)推遲復(fù)工等，這些事件隨著時間的推進各不相同。在不同階段對合同履行的影響亦不相同，故應(yīng)綜合合同履行階段所需開展的主要工作，針對疫情發(fā)展期間采取的防控措施等，綜合判斷對合同履行造成的實質(zhì)性影響，進而判定疫情對個案合同的履行是否構(gòu)成不可抗力。
（三）合同的不能履行須與疫情存在因果關(guān)系，才能發(fā)生不可抗力的法律效果
如《合同法》第一百一十七條第1款、《民法總則》第一百一十八條第1款的規(guī)定，當事人主張不可抗力免責(zé)的要件之一是“因不可抗力不能履行合同”。因此，在認定疫情構(gòu)成不可抗力的基礎(chǔ)上，還必須證明疫情與當事人不能履行合同具有因果關(guān)系，才能發(fā)生不可抗力的法律效果。
其一，疫情本身對合同履行是否構(gòu)成障礙，既有的司法判例存在爭議。就“非典”疫情所導(dǎo)致的糾紛判例中，各地法院對此存在差異。但大部分司法判例認為，僅憑疫情本身不足以證明合同履行障礙，須結(jié)合行政干預(yù)措施等綜合判斷。
其二，對地產(chǎn)投資項目所涉的主要合同而言，疫情以及防控措施可能導(dǎo)致的影響情形可能包括：（1）政府要求延期復(fù)工；（2）針對疫情已采取的交通管制、限制人員流動等對主要合同履行節(jié)點前的主要工作造成了實質(zhì)性影響，如為滿足《商品房買賣（預(yù)售）合同》項下的商品房交付義務(wù)，就疫情所采取的防控措施是否對商品房的竣工驗收的施工、裝飾裝修工作的開展，竣工驗收的辦理、房屋實測面積工作的開展等造成實質(zhì)性影響；（3）政府不正常受理行政審批，導(dǎo)致無法推進地產(chǎn)投資項目的相關(guān)實質(zhì)性工作等。
其三，疫情及防控措施必須對合同履行構(gòu)成重大甚至根本性障礙，否則亦可能不成立因果關(guān)系。如通常而言，施工企業(yè)一般安排在農(nóng)歷正月十五之后復(fù)工建設(shè)，且施工計劃中已可能預(yù)見不確定因素對工期可能造成的影響，故如果不能證明疫情以及防控措施對合同履行構(gòu)成重大障礙，亦可能導(dǎo)致法院認為疫情與合同履行不存在因果關(guān)系，進而認定對（交）竣工期限、商品房交付期限等不發(fā)生不可抗力的法律效果。
其四，當事人對合同履行受到疫情以及防控措施的影響有無過錯，亦將影響因果關(guān)系的認定。《合同法》第一百一十七條第1款規(guī)定：“當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。”也即如果因債務(wù)人原因?qū)е潞贤男邢萑氩豢煽沽φ系K，不能認定疫情與合同的不能履行存在因果關(guān)系。對此，類推債務(wù)人瑕疵履行甚至拒絕履行后發(fā)生不可抗力，對于瑕疵履行、拒絕履行產(chǎn)生的違約責(zé)任，履行義務(wù)一方當事人也不得主張不可抗力免責(zé)。本所曾經(jīng)在成都中院代理的某商品房買賣合同糾紛案中，針對政府職能部門系統(tǒng)升級在兩個月內(nèi)不收取地產(chǎn)企業(yè)遞交了的分戶申請材料導(dǎo)致逾期辦證，人民法院亦認為，地產(chǎn)企業(yè)有充足的時間遞交分戶申請材料，但在此期間地產(chǎn)企業(yè)并未積極履行義務(wù)推進辦理分戶登記的工作，因此逾期辦理分戶登記的違約行為，與政府系統(tǒng)升級不能正常收件不存在因果關(guān)系。目前，成渝雙城政府均就復(fù)工生產(chǎn)經(jīng)營的最晚時點、復(fù)工的防控要求、復(fù)工的備案申請作出了相應(yīng)規(guī)定，如地產(chǎn)投資企業(yè)在可以復(fù)工生產(chǎn)經(jīng)營后，不按照政府發(fā)文要求準備相應(yīng)防疫物資等導(dǎo)致未通過備案或?qū)徟虿患皶r向相應(yīng)職能部門提交復(fù)工申請，由此將極可能導(dǎo)致未來難以將疫情作為合同履行的不可抗力因素進行抗辯。
依據(jù)《合同法》的規(guī)定，結(jié)合意思自治原則，疫情對合同履行、合同責(zé)任產(chǎn)生何種法律效果，首先應(yīng)遵從當事人的約定。如果當事人沒有約定或者約定不明，則疫情在構(gòu)成不可抗力且與當事人不能履行合同具有因果關(guān)系的情況下，將產(chǎn)生以下法律效果：
《合同法》第一百一十七條第1款規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。”其中，“免除責(zé)任”主要是指免除違約責(zé)任，即受疫情影響的當事人免除承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失等違約責(zé)任。實踐中，不少法院會通過減輕被告繼續(xù)履行責(zé)任的方式實現(xiàn)合同變更，因此被訴違約責(zé)任一方的當事人援引不可抗力提出免責(zé)抗辯時，效果上相當于主張變更合同。
其次，免責(zé)范圍與程度應(yīng)與不可抗力的影響相適應(yīng)。如果不可抗力只對部分合同義務(wù)的履行產(chǎn)生影響，則免責(zé)范圍一般應(yīng)限于該部分合同未履行而產(chǎn)生的違約責(zé)任，而不能籠統(tǒng)地認為可以免除整個合同的違約責(zé)任。如果不可抗力僅導(dǎo)致合同一時不能履行，則免責(zé)范圍一般應(yīng)限于遲延履行產(chǎn)生的違約責(zé)任，而不能認為當事人可以不再履行合同。如果不可抗力和債務(wù)人原因共同導(dǎo)致合同不能履行，應(yīng)按照原因大小確定部分免責(zé)的程度。
再則，根據(jù)《合同法》以及誠實信用原則的要求，在不可抗力導(dǎo)致合同不能履行時，債權(quán)人、債務(wù)人均負有減損義務(wù)。如果債權(quán)人未采取適當措施導(dǎo)致?lián)p失擴大，應(yīng)自行承擔(dān)擴大的損失。如果債務(wù)人未及時通知債權(quán)人或未及時采取其他適當措施導(dǎo)致債權(quán)人損失擴大，債務(wù)人對債權(quán)人擴大的損失應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，而不得主張免責(zé)。
（二）不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)時，可以解除合同
《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的……”對此，提請企業(yè)注意以下問題：
第一，僅當不可抗力的影響程度達到合同目的不能實現(xiàn)時，才能解除合同。司法實踐中，法院對援引不可抗力請求解除合同的審查標準普遍比較嚴格，如果不可抗力沒有達到致使合同目的不能實現(xiàn)的程度，則當事人無權(quán)解除合同。
第二，因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)時，雙方均享有合同解除權(quán)，但在具體判斷合同能否解除時，應(yīng)注意對債權(quán)人利益的保護。
第三，因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)時產(chǎn)生的解除權(quán)屬于法定解除權(quán)，當事人既可以通知對方解除，也可以提起訴訟或仲裁請求解除合同。
三、疫情構(gòu)成不可抗力時，地產(chǎn)投資項目主要合同項下免責(zé)期的認定問題
如上文陳述，疫情背景下成渝雙城復(fù)工的相關(guān)文件精神可以歸納如下：1.國務(wù)院辦公廳頒發(fā)《國辦發(fā)明電〔2020〕1號》通知2020年春節(jié)假期延長至2020年2月2日；2.四川省、成都市發(fā)文要求從2020年2月3日起，各類企業(yè)根據(jù)疫情防控情況及企業(yè)自身情況自行決定復(fù)工情況，但必須滿足相應(yīng)標準且通過備案審批方可復(fù)工；3.重慶市一般企業(yè)在2020年2月9日24時后分類分批有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，實行報備制，疫情防控不到位的企業(yè)不得復(fù)工。
基于上述文件，關(guān)于由不可抗力原因的免責(zé)期的認定，筆者有如下初步意見：
首先，根據(jù)上述文件，在結(jié)合地產(chǎn)投資項目相關(guān)主要合同簽訂的背景、履行階段、疫情以及防控措施對合同履行造成實質(zhì)性障礙且存在因果關(guān)系，假定地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)不能進一步舉證證明疫情所致合同履行遲延的具體事實和理由時，位于成都的企業(yè)依法可以得到支持的延期期限可能僅為3天，而位于重慶的企業(yè)依法可以得到支持的延期期限可能僅為10天。
其次，基于成渝雙城政府都明確了具體復(fù)工的時點，并就疫情下發(fā)了復(fù)工的具體要求，因此企業(yè)應(yīng)按照復(fù)工通知完善復(fù)工條件，并報審批或備案同意復(fù)工。如果未按時向主管部門提交復(fù)工申請，或主管部門審核后認為企業(yè)暫未具備復(fù)工條件，都可能實質(zhì)性造成企業(yè)無法援引不可抗力就合同履行逾期進行抗辯。
最后，第三方單位如施工總承包單位就疫情構(gòu)成不可抗力，向地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)主張工期延長，且通過司法判決或裁定，確定其不可抗力主張成立，工期應(yīng)作相應(yīng)順延。筆者認為，基于既有生效判決確認了建設(shè)工程施工合同因不可抗力原因?qū)е潞贤瑹o法正常履行，而商品房項目達到竣工驗收條件是交付的主要條件之一，故司法判決或裁定確認的施工總承包單位工期順延天數(shù)，原則上可以作為地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)向購房人主張交付延期的免責(zé)是由，但商品房交付的延期免責(zé)天數(shù)，不當然等同于施工合同項下的工期延長期限。
四、關(guān)于應(yīng)對疫情對地產(chǎn)投資項目主要合同履約風(fēng)險管理的建議
（一）結(jié)合法律、司法解釋的規(guī)定，就主要合同履約風(fēng)險管理的通用性建議
1. 結(jié)合項目的具體情況，立即檢視合同約定和法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件
根據(jù)意思自治原則，如果當事人對不可抗力、情勢變更的定義、法律后果、責(zé)任分擔(dān)等作出約定，一般應(yīng)優(yōu)先適用當事人約定。如果合同沒有約定或約定不明，則應(yīng)適用法律規(guī)定。
（1）建議地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)固定和收集疫情、政府針對疫情采取的防控措施、及疫情和防控措施造成合同履行困難的證據(jù)。例如：政府部門關(guān)于此次疫情通知、公告、命令等（如延長假期、遲延復(fù)工、停工停產(chǎn)、交通管制、封城、隔離等），企業(yè)自身受疫情及其防控措施影響而停工、申請復(fù)工的報送材料、批復(fù)等證據(jù)。
（2）建議地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)鞏固和收集施工方、購房人等相關(guān)第三方法律主體因此次疫情造成無法施工的往來函件、郵件等證據(jù)。特別是企業(yè)向相對方發(fā)送本次不可抗力的通知或重新協(xié)商延期交付的約定等，應(yīng)注意固定通知或重新協(xié)商請求的內(nèi)容和發(fā)送、接收過程。
3. 積極籌備復(fù)工應(yīng)具備的相關(guān)條件，結(jié)合相關(guān)合同的履行節(jié)點，向住建部門申請復(fù)工，并向相關(guān)合同相對方發(fā)出復(fù)工通知
如上所述，鑒于成渝雙城政府已下發(fā)文件通知復(fù)工復(fù)產(chǎn)的具體時間、相應(yīng)的疫情防控要求、備案或?qū)徍顺绦颍瑩Q言之，企業(yè)在政府允許的復(fù)工時點后，滿足疫情防控的要求和條件，通過備案或?qū)徟绦颍纯山M織復(fù)工。如果地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)未組織復(fù)工，將可能承擔(dān)相應(yīng)的不利法律后果。故筆者建議企業(yè)按照相關(guān)通知的要求，籌備復(fù)工事宜，并適時向主管部門提交復(fù)工申請，以實際行動表明企業(yè)積極履約的態(tài)度。在復(fù)工復(fù)產(chǎn)備案或?qū)徍送ㄟ^后，地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡快向施工單位等第三方單位發(fā)出復(fù)工通知。一方面，固定企業(yè)積極履約的客觀事實；另一方面，收集和固定第三方單位可能因為疫情所致的合同實質(zhì)性不能履行的事實和證據(jù)，以保護地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)的利益。考慮到郵政、快遞等業(yè)務(wù)在春節(jié)和疫情期間可能出現(xiàn)暫停、延緩等情況，應(yīng)注意通過電子通訊等手段完善通知義務(wù)。
4. 在固定證據(jù)的前提下，及時通知合同相對方并溝通協(xié)商逾期履行責(zé)任承擔(dān)和變更履行期限事宜
結(jié)合疫情以及防控措施對地產(chǎn)投資項目主要合同項下義務(wù)造成實質(zhì)性影響的事實和相關(guān)證據(jù)，企業(yè)應(yīng)就此次疫情以及造成的合同履行困難通知相對方，以減輕可能給對方造成的損失，防范自身對損失擴大的賠償責(zé)任。依據(jù)《合同法》第一百一十八條規(guī)定：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當在合理期限內(nèi)提供證明。”故地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)應(yīng)在向相對方發(fā)出通知時，或在此后的合理期限內(nèi)，提供不可抗力證明，證明內(nèi)容一般應(yīng)包括政府部門通知、公告、命令等。
同時，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”企業(yè)亦可結(jié)合情勢變更原則，向相對方倡議適當變更合同履行的期限。
對于尚未簽署合同或補充協(xié)議的，建議將合同內(nèi)的主要履行節(jié)點根據(jù)疫情情況進行調(diào)整后再行簽署。
按照法律規(guī)定，企業(yè)應(yīng)在發(fā)生或知悉合同受疫情影響履行困難后，及時采取適當減損措施（如變更交付方式、延長交付期限、及時處理易損易耗標的物等），防止損失擴大，避免加重自身責(zé)任。同時，在疫情影響減輕或消除后，還應(yīng)根據(jù)情況盡快恢復(fù)履行。
6. 密切關(guān)注疫情形勢和防控政策的調(diào)整，及時利用政策消除或減小法律風(fēng)險
日前，人民銀行、銀保監(jiān)會等金融監(jiān)管部門已出臺多項政策措施，對受疫情影響導(dǎo)致部分金融合同履行困難的當事人提供政策支持，成都市出臺20條政策措施支持各類企業(yè)應(yīng)對疫情，重慶市出臺20條政策措施支持中小企業(yè)應(yīng)對疫情，地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)應(yīng)當注意利用政策便利消減違約風(fēng)險。
（二）地產(chǎn)投資項目主要合同履約風(fēng)險管理的具體建議
除上文通用性建議外，筆者認為地產(chǎn)投資項目的以下主要合同還可做好如下履約風(fēng)險管理工作：
1. 項目招商引資合同或項目投資合作協(xié)議或勾地類協(xié)議
（1）如疫情對項目概念規(guī)劃方案、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方案、區(qū)域發(fā)展方案、可行性研究方案的制定、項目宗地范圍的征地拆遷工作、項目宗地的出讓程序等相關(guān)時點造成了實質(zhì)影響，企業(yè)應(yīng)及時和政府磋商，調(diào)整相關(guān)工作完成的時間節(jié)點；
（2）應(yīng)提前識別和判斷疫情發(fā)生后，對項目宗地價值和取得成本發(fā)生的影響，進而判斷是否影響合同既已約定的條款履行；
（3）如企業(yè)向政府繳納履約誠意金或保證金的，應(yīng)根據(jù)疫情對合同主要義務(wù)履行期限的影響，考慮調(diào)整履約誠意金或保證金返還的時點；
（4）如企業(yè)為勾地已向政府或國有平臺公司出借資金以便推動征地拆遷工作的，應(yīng)考慮疫情對宗地出讓的影響，考慮調(diào)整還款期或要求政府、國有平臺公司增加擔(dān)保措施，保障資金本息償還風(fēng)險；
（5）充分考慮疫情對與項目關(guān)系密切的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施造成的影響，進而評估對項目投資、開發(fā)、銷售造成的影響，及時與政府商定應(yīng)對措施；
（6）及時向相對方發(fā)出書面通知，充分陳述疫情對合同主要義務(wù)履行造成的影響，提供相應(yīng)書面證明材料，固定證據(jù)，明確權(quán)利主張。
2. 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同以及補充協(xié)議
（1）鑒于土地出讓金數(shù)額巨大，如疫情已嚴重影響企業(yè)公開銷售，進而導(dǎo)致資金困難影響繳納土地出讓金的，應(yīng)固定既有的營銷方案和計劃、為公開銷售所做的相關(guān)準備工作、預(yù)計銷售收入情況統(tǒng)計、其他導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難的證據(jù)，及時向國土部門發(fā)出書面通知，請求緩交；
（2）就疫情影響項目宗地的交付的，應(yīng)及時與政府磋商，如尚有土地出讓金未繳納的，應(yīng)及時通知主張先履行抗辯權(quán)或情勢變更，要求調(diào)整土地出讓金繳納期限；
（3）如疫情影響項目報規(guī)、報建手續(xù)的辦理的，或已取得報規(guī)報建手續(xù)，但影響項目開工建設(shè)的，應(yīng)及時通知國土部門，主張項目開工期限和完工期限順延；
（4）部分土地出讓補充協(xié)議還可能涉及履約保證金返還或產(chǎn)業(yè)扶持補貼的支付問題，如受疫情影響，項目履行的相關(guān)時間節(jié)點已難以滿足，則也應(yīng)注意和政府重新商議保證金返還或產(chǎn)業(yè)扶持補貼支付時點；
（5）部分宗地出讓可能附加了配套設(shè)施的建設(shè)要求，就疫情造成的影響，應(yīng)及時與政府磋商，商定配套設(shè)施的開工、完工時點調(diào)整事宜。
3. 建設(shè)工程施工/裝飾裝修/景觀綠化類合同
（1）地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)取得復(fù)工復(fù)產(chǎn)備案審批后，應(yīng)及時通知相關(guān)總承包、專業(yè)分包、勞務(wù)、大宗物資設(shè)備供應(yīng)等第三方單位及時復(fù)工。避免未來相應(yīng)合同相對方以地產(chǎn)投資項目未取得復(fù)工復(fù)產(chǎn)備案審批手續(xù)，無法滿足復(fù)工要求為由抗辯工期遲延或主張調(diào)整費用。
（2）如總承包、專業(yè)分包、勞務(wù)、物資設(shè)備供應(yīng)單位基于疫情主張工期順延，在評估其所主張的延期工期是否合理合法外，還應(yīng)充分考慮是否影響商品房后續(xù)的預(yù)售、備案、交付。如不影響，則應(yīng)和合同相對方簽訂補充協(xié)議或備忘錄，完善相關(guān)合同條款；如存在影響，則須考慮該工期延誤能否作為未來商品房買賣合同項下義務(wù)履行的抗辯事由。必要的，可以和施工單位商議在不影響工程進度的情況下，將該工期延誤爭議提交法院裁判，以便未來可以作為其他合同履行關(guān)聯(lián)義務(wù)的抗辯事由。
（3）由于疫情影響工期，可能還將導(dǎo)致施工費用增加。除合同約定外，按照《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施項目工程總承包管理辦法》第十五條的規(guī)定，施工費用變化（通常指費用增加）的責(zé)任原則上由開發(fā)商承擔(dān)。故建議地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)提前預(yù)判疫情所致施工費用變化因素，及時通知施工單位采取有效措施，將損失和費用增加控制在最小范圍內(nèi)。
（4）此次疫情通常情況下不會影響工程質(zhì)量，但工程長時間停工，為了保障工程質(zhì)量，不排除可能發(fā)生一些修繕費用，如鋼結(jié)構(gòu)除銹費用等。故在施工單位主張停工后，地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)還應(yīng)通知施工單位做好施工現(xiàn)場的妥善保護措施。
（1）如疫情影響到商品房的交付和產(chǎn)權(quán)分戶登記，應(yīng)及時固定施工單位無法施工導(dǎo)致工程竣工期限延誤，面積實測機構(gòu)無法開展測繪工作導(dǎo)致無法如期取得實測面積報告，因政府職能部門原因不能辦理規(guī)劃驗收、竣工驗收手續(xù)等商品房交付、產(chǎn)權(quán)分戶登記辦理主要工作遭受實質(zhì)影響的相關(guān)證據(jù)，及時向購房人發(fā)出書面通知，并附上相關(guān)證據(jù)；
（2）考慮到購房人眾多，在相應(yīng)通知的送達方式上，應(yīng)注意現(xiàn)場張貼書面通知、EMS郵寄送達、電郵送達、短信告知、刊登報紙等多種方式同步送達；
（3）通常而言，難以和所有購房人協(xié)商交付、產(chǎn)權(quán)分戶登記順延問題，但仍應(yīng)注意盡力和購房人磋商重新交付、產(chǎn)權(quán)分戶登記辦理期限，盡力減小后續(xù)可能發(fā)生的逾期交付、逾期辦理產(chǎn)權(quán)分戶登記造成的違約成本。
（1）根據(jù)銷售、招商進度，評估疫情可能給地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)造成的影響；
（2）根據(jù)疫情發(fā)展和管控措施的出臺情況，及時與營銷代理、包銷代理、招商代理機構(gòu)商定相關(guān)工作計劃，調(diào)整相應(yīng)工作節(jié)點；
（3）根據(jù)重新商定的工作計劃和工作節(jié)點，重新設(shè)定營銷代理、包銷代理、招商代理的相應(yīng)代理傭金和獎勵費用。
6. 教育 / 醫(yī)療 / 養(yǎng)老 / 酒店 / 文旅類產(chǎn)業(yè)引入類合同
（1）基于產(chǎn)業(yè)引入主要是為匹配或支撐地產(chǎn)投資項目銷售，保障投資人的資金安全。故通常而言，產(chǎn)業(yè)引入的時間節(jié)點與地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售節(jié)點密切關(guān)聯(lián)；對于地產(chǎn)投資企業(yè)而言，應(yīng)結(jié)合疫情對項目開發(fā)銷售造成的影響，及時評估是否調(diào)整相關(guān)產(chǎn)業(yè)引入的節(jié)點。
（2）對于養(yǎng)老/酒店產(chǎn)業(yè)引入，可能涉及商品房銷售和租賃銜接問題，而通常這兩份協(xié)議文本均為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬定，故應(yīng)充分評估疫情對商品房交付日、起租日、免租期、租金的影響，考慮是否涉及條款調(diào)整問題。
（3）對于產(chǎn)業(yè)引入，受疫情影響，可能還涉及相關(guān)產(chǎn)業(yè)能否按時開業(yè)問題。鑒于地產(chǎn)項目為重資產(chǎn)項目，而產(chǎn)業(yè)運營和合作為輕資產(chǎn)類項目。故疫情對地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)和產(chǎn)業(yè)方造成的影響不可能一致。建議地產(chǎn)投資企業(yè)結(jié)合疫情對項目的具體影響，評估產(chǎn)業(yè)引入合同是否解除、能否解除或磋商合同變更事宜。
（作者：汪飛 劉文雨）
