重慶市政府2月4日出臺《重慶市人民政府辦公廳關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)共渡難關的二十條政策措施》（以下簡稱《措施》），從進一步優(yōu)化政務服務、減輕企業(yè)負擔、加大資金支持力度等三個方面支持中小企業(yè)在抗擊疫情中渡過難關。其中，疫情期間，對承租國有資產類經(jīng)營用房的中小微企業(yè)，減免1至3個月租金。鼓勵大型商務樓宇、商場、市場運營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金，各區(qū)縣對采取減免租金措施的租賃企業(yè)可給予適度財政補貼。以此延伸出減免租金期限如何計算的法律問題，現(xiàn)結合“非典”時期有關租賃合同糾紛之典型案例，竭力在法律層面提供解決思路。
一、司法實踐中確定減免期限的方式
（一）減免期間參照政府禁令確定起止時間
在上海拍譜娛樂有限公司與上海新黃浦（集團）有限責任公司房屋租賃合同糾紛一案中，一審法院認為關于“非典”期間拍譜公司經(jīng)營是否受影響問題，按照最高人民法院相關規(guī)定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權利有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理；因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第117條和第118條的規(guī)定妥善處理。本案拍譜公司并沒有向法庭舉證證明，拍譜公司在“非典”期間因政府及有關部門采取行政措施而導致合同不能履行，因此不適用“不可抗力”的免責規(guī)定，也就不能部分或全部免除責任。如果需要適用公平原則，拍譜公司也應該對因為受“非典”影響而停業(yè)以及停業(yè)時間、損失范圍加以證明，拍譜公司要求減免租金缺乏相應的損失依據(jù)，不予采納。
在該案二審法院（2004）滬二中民二（民）終字第354號判決中，法院認為基于我國在2003年春夏季節(jié)發(fā)生“非典”疫情一事眾所周知，而且當時娛樂行業(yè)響應政府部門防治“非典”的要求而停業(yè)也是公知的事實。“非典”疫情期間承租方根據(jù)政府要求從5月中旬開始停業(yè)至8月中旬，而且當時娛樂行業(yè)停業(yè)是眾所周知的事實，故承租方要求減免租金的理由應予支持。
（二）減免期間參照承租人實際停業(yè)時間確定
在襄垣縣五陽新世紀有限責任公司、王樹文與郭宏偉租賃合同糾紛（2018）晉04民終2272號判決中，一審法院認為：本案承租方剛經(jīng)營酒店不久，2003年4月酒店抗擊“非典”關門歇業(yè)，歇業(yè)5個月，2004年5月許，酒店逢門前榆黃路拓寬改造，又歇業(yè)5個月，“非典”、榆黃路拓寬改造均是訂立合同時不可預見、不可避免、不可克服的客觀情況，屬不可抗力，不可抗力期間承租人沒有經(jīng)營收入，依法應免除承租方10個月租金110000÷12×10≈91667元。二審法院亦支持一審法院觀點，駁回上訴，維持原判。
（三）減免期間結合行業(yè)特殊性酌情確定
在（2007）鄂民四終字第47號判決中，法院認為長江海外一審提供的《游覽計劃表》已經(jīng)表明了這一點，即雖然2003年6月24日“非典”疫情旅行警告已被解除，但至2003年8月1日前未見東江公司組織海內外游客在長江三峽地區(qū)游覽的記載。而自2003年8月1日始，東江公司所經(jīng)營的長江三峽旅游市場開始啟動并逐漸恢復。如果將“非典”疫情影響租船合同履行的時間終點定為2003年6月24日，對東江公司而言不公平，而如果將該時間過分后延，對長江海外而言亦不公平。因此，雖然市場的完全恢復并非自2003年8月1日始，尚需一個漸進的過程，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理之規(guī)定，酌情將“非典”疫情影響租船合同履行的時間終點確定為2003年8月1日。
二、減免租金應遵循的原則
（一）有約定按約定，無約定按法定
意思自治是民商事活動應遵循的基本原則，如果合同各方在合同條款中明確約定了在遭遇不可抗力特別是明確了遭遇疫情時的權利義務分配規(guī)則，則應充分尊重該約定，法律一般不應予以干涉，除非該約定違反了更高的價值取向，如侵害了國家利益、集體利益等。在合同條款沒有約定，或約定不明又無法明確的情況下，則適用法律規(guī)則和法律原則處理。
（二）按法定的規(guī)則和原則
1. 出租方與承租方合理分擔損失原則
此次疫情帶來的影響具有廣泛性，出租方和承租方都處在社會資源供應鏈的上下游，都會因此遭受損失。因此，出租方和承租方對于不能正常經(jīng)營所造成的租金損失，應本著合理原則進行分擔，不可偏廢，這與過錯責任原則也相適應，此次疫情的發(fā)生不可歸責于合同各方。
2. 出租方與承租方均應盡通知義務
此次疫情雖已婦孺皆知，但對合同各方產生的影響各有差異。承租方應盡到告知出租方疫情影響情況的義務，也是為租金減免的適用奠定基礎。更為重要的是，承租方應積極采取措施減少此次疫情帶來的損失，如因承租方怠于采取措施導致的損失擴大，依法應自行承擔，同時給出租方造成的其他損失，也應承擔責任。
3. 出租方與承租方損失判定應遵循公平原則
窮盡法律規(guī)則適用，方可適用法律原則。在處理類似疫情等不可抗力產生的糾紛時，公平原則往往被司法裁判者所援引，從已公開的司法判例中可見一斑。此次疫情造成的租金損失，司法裁判者可以秉持公平原則行使自由裁量權。
三、減免租金的考量因素
（一）法律事實考量因素
1.因 果關系
減免租金的出發(fā)點是此次疫情對承租方經(jīng)營產生不利影響，也就是說此次疫情的爆發(fā)要與承租方不能正常經(jīng)營具有法律上的因果關系；無因果關系，損失也就無從談起，不能減免租金。如因疫情防控需要，行政機關出臺行政干預措施、防控措施導致的商場關門、門店歇業(yè)，承租方遵守規(guī)定無法經(jīng)營產生的損失，即具有法律上的因果關系。
2. 不可抗力的影響程度
疫情作為不可抗力，并非一定會造成承租方全部期間的租金損失，要充分考慮疫情的不同影響程度。如商場可以經(jīng)營，只是營業(yè)時間因此縮短，客流量下降；如該承租方承租的物業(yè)僅是產品形象展示店，交易多是通過在線完成等；再比如承租方租賃的物業(yè)是用于倉儲，并不作為直接交易場所等。以上情形的影響程度，在認定是否需要減免租金和減免幅度上應予充分考量。
3. 公平原則
疫情的影響波及合同各方，承租人因疫情造成的租金損失不應全部由承租方自行承擔，也不應全部由出租方承擔，應適用公平原則予以調整。
（二）客觀事實考量因素
1.區(qū)分出租物業(yè)性質
（1）國有資產類經(jīng)營用房
國有資產類經(jīng)營用房的租金減免是政府扶持企業(yè)的重要措施，全國已有多地政府、國資委部門發(fā)布租金減免措施，具有代表性的有：湖北省人民政府辦公廳發(fā)布的《關于應對新型冠狀病毒肺炎疫情支持中小微企業(yè)共渡難關有關政策措施的通知》、上海市人民政府發(fā)布的《上海市全力防控疫情支持服務企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》（“抗疫28條”）、蘇州市人民政府發(fā)布的《蘇州市人民政府關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)共渡難關的十條政策意見》（“蘇十條”）等。需要注意的是，上述物業(yè)免租對象文件規(guī)定為“中小企業(yè)”承租方，在具體適用時，應由政策制定部門把控。
（2）非國有資產類經(jīng)營用房
占租賃物業(yè)絕大多數(shù)的非國有資產類經(jīng)營用房是否減免租金，未有規(guī)范性文件作出強制要求，規(guī)范性文件大多是倡導減免，是否減免以及減免的幅度，屬于意思自治范疇。如出租方為一房東，即出租方為出租物業(yè)的產權人，可以本著風險共擔、共克時艱的原則，出租方與承租方協(xié)商確定一定幅度的租金減免。如出租方為出租物業(yè)的二房東或包租方，其本就需向上手履行支付租金的義務，若單向要求其減免租金，則會對其造成二次損失。建議這種情形下的租金減免，應追溯到上手直至產權人，同步減免租金。特殊情形下，如出租方系租賃國有資產類經(jīng)營用房后予以轉租或部分轉租而收取租金的轉租方，因地方政府政策支持減免租金的措施獲益而產生的租金收益應及于實際承租方，予以相應減免。
2. 區(qū)分疫情區(qū)域
此次新冠肺炎疫情呈現(xiàn)出典型的區(qū)域性。截至本文寫作日（2020年2月18日），以確診人數(shù)計算，全國確診人數(shù)72530例，其中湖北省全省確診人數(shù)59989例，占全國總確診人數(shù)的82.7%，明顯高于全國其他省市；湖北省武漢市確診人數(shù)42752例，占湖北省總確診人數(shù)的71.27%，明顯高于湖北省其他地市。確診人數(shù)反映了該地區(qū)的疫情防控嚴峻程度，直接影響著該地區(qū)的生產生活情況，對于該地區(qū)的租金損失產生直接影響。因此，筆者認為在確定租金減免時，應充分考量地區(qū)差別，區(qū)別對待。原則上，根據(jù)疫情嚴重程度可以分為：武漢地區(qū)、湖北非武漢地區(qū)、全國非湖北地區(qū)。
3. 區(qū)分承租方經(jīng)營業(yè)態(tài)
（1）地方政府明令禁止或人員集聚的經(jīng)營業(yè)態(tài)
承租人承租物業(yè)用于地方政府、疫情防控部門明令禁止營業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)，或經(jīng)營需要人員聚集的經(jīng)營業(yè)態(tài)，如KTV、電影院、網(wǎng)吧、私立學校、線下培訓教育機構等，此次新冠疫情將會對這些業(yè)態(tài)的承租方造成直接沖擊，應在減免租金的協(xié)商和酌定幅度上予以傾斜。
（2）居民生活保障或非人員集聚的經(jīng)營業(yè)態(tài)
如承租方承租物業(yè)用于倉儲、形象展示、商超、菜市場等經(jīng)營業(yè)態(tài)，此次新冠疫情對其造成的沖擊影響有限，應作為減免租金的部分因素予以考慮。
四、減免的范圍確定
（一）租金
承租方無法經(jīng)營造成的最直接損失就是租金損失，占承租方經(jīng)營成本的很大比例。出租方對租金的減免，在很大程度上，能減少此次新冠疫情給承租方造成的損失。
（二）物業(yè)費、運營管理費等
伴隨著租金而產生的物業(yè)費、配套服務費、運營管理費等由出租方收取的費用，建議在減免租金的同時予以減免。如該費用的收取方非出租方，則由承租方另行與物業(yè)公司、運營方協(xié)商是否減免及減免的幅度。
（三）損失
承租方除租金成本外，還會產生人工成本、原材料成本、物料毀損等其他損失，該損失為承租方的商業(yè)經(jīng)營風險，不可歸責于出租方，由出租方分擔亦顯屬不公，應由承租方自行承擔。
五、雙方處理建議
（一）作為承租方
1.首先核實租賃合同文本中的約定，確認合同中是否有對特殊事件、特殊情況（例如征收拆遷、市政工程、自然災害、全國性重大事件、非一方可控制且不可避免發(fā)生的）下的租金協(xié)商或減免的約定。
2.無論合同是否有類似于本次新冠疫情的相關約定，主動通過口頭或書面方式向出租方提出減免的申請，或者提出緩交的申請，或者提出支付條件變更。例如，如果今年的營業(yè)收入達到多少萬元以上的則支付2020年2月的租金，如果未達到的則無需支付的意思表示，并盡量達成租金減免等相關補充協(xié)議。
3.及時向出租方報告疫情對經(jīng)營的影響，例如客流、營業(yè)收入、經(jīng)營支出、損失等。不論是基于不可抗力的法定免責條款或是直接適用公平原則進行調整，承租方均應及時向出租方進行書面通知，附送商場照片視頻、店內監(jiān)控、消費流水等，以便后期維權。
4.及時關注國家出臺的相關政策或文件，尋求司法途徑保障自己的合法權益。如經(jīng)溝通出租方不同意解除合同或減免租金的，承租方可結合自身情況，在遞交與租賃合同履行情況、疫情影響情況有關的證據(jù)基礎上，在疫情得到控制后，及時向法院或仲裁機構主張解除合同或減免租金。
（二）作為出租方
1.若決定主動減免，可以與承租方或承租方代表協(xié)商確定減免租金的幅度；或無需協(xié)商，徑行出具租金減免的方案，將租金減免的措施或方案進行公開公示，有條件的可以通過媒體發(fā)布、通過短信、微信、郵箱等方式逐戶告知。減免租金的方式可以包括直接對租金進行貨幣減免、延長租賃期限、延長租金支付期限等。
2.若決定不減免租金，應在租賃期限內，做好承租方復工保障工作、安全防護工作，切實履行合同主體義務和疫情防控主體責任。
六、結 語
新冠疫情爆發(fā)對社會產生了方方面面的影響。在租賃關系中，因此導致的損失也并不能由承租方一方承擔，建議各業(yè)主針對下屬租賃商戶的不同情形，制定不同的租金調整方案。如此，一方面，可穩(wěn)定商戶的信心，增強商戶對于業(yè)主的認可度，獲得社會和輿論的積極評價；另一方面，也能避免后期可能產生的租金糾紛，減少訴累。通俗地說，與其最終通過法院判決不情不愿減免，不如積極主動減免。特殊時期，彼此體諒，共渡難關，乃第一要務。
（作者：宋琴 熊雅潔）
