摘要：《民法典》保留《物權法》就“房地一體”的相關規定，在第356條中規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。第357條規定，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。因此，無論是拍賣土地使用權還是房屋所有權，都應當遵循房隨地走、地隨房走的物權變動原則，一并處理地上房屋（或者拍賣房屋所占土地使用權），但司法實踐中爭議依舊層出不窮。

關鍵詞：房地分離  單獨拍賣  拍賣效力

 一、案例介紹 

A公司將持有的土地使用權1宗、房產3處及家具設備一批在產權交易中心公開進行拍賣處置。拍賣公告中重要信息披露，據評估報告載，宗地地上建筑物有A、B、C、D棟，其中D棟未辦理建設用地、建設施工規劃許可、施工手續，本次評估對象及范圍不含D棟。B公司通過產權交易中心交納交易保證金，通過競價方式報價，收到產權交易中心發出的《交易結果通知書》，確認其為該公開轉讓項目受讓人。在后續轉讓合同簽訂中，雙方就D棟權屬問題產生爭議，無法簽訂該合同。B公司遂訴至法院，要求A公司立即簽訂合同并按照拍賣公告的內容全面履行相關義務。目前，案件仍在審理中。

 二、法律分析 

（一）拍賣行為的效力

根據評估報告顯示，該宗地地上實際有4棟房屋，因D棟未辦理相關手續，評估未納入范圍，這樣就導致在該宗宗地土地使用權轉讓過程中，出現房地分離的情形。盡管D棟未辦理手續，但根據《民法典》中“房地一體”的相關原則，應將D棟納入評估范圍，一并進行拍賣。目前，因未將D棟進行拍賣，若A公司在庭審中以拍賣行為違反法律法規的強制性規定導致拍賣行為無效作為抗辯，拒絕繼續履行合同，是否會被法院支持，在實踐中裁判觀點如下：

1.拍賣土地使用權時，未將地上建筑物等一并拍賣處分的，拍賣行為應予撤銷

《新疆天山水泥股份有限公司與新疆交通物資供應公司買賣合同糾紛執行案復議裁定書》［最高人民法院（2011）執復字第16號］，法院認為：“《物權法》第一百四十六條規定：‘建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。’人民法院強制拍賣建設用地使用權時，應當嚴格遵循該條規定。本案執行法院在拍賣上述土地使用權時，未將土地上建筑物等一并拍賣處分，該執行行為違反了法律規定。新疆高院以執行行為違反法律規定為由，裁定撤銷（2008）新執字第4-2號執行裁定及撤銷上述土地使用權的評估拍賣，并無不當。如果申請復議人認為執行行為給其造成了損失，可通過相關法律途徑尋求救濟。”

2.原則上，法院拍賣土地使用權時應當遵循“房地一體”原則一并處分；但拍賣前房地已分屬不同主體為分離狀態的，不能僅因此撤銷拍賣

《天津市宏大偉豪資產管理有限公司、中國建筑第六工程局第五建筑工程公司建設工程施工合同糾紛執行審查類執行裁定書》［（2019）最高法執監253號］，法院認為：“本案重點審查的問題是成都中院對案涉土地使用權單獨拍賣是否違反法律規定。按照《物權法》第一百四十六條的規定：‘建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。’原則上人民法院拍賣土地使用權時，應當遵循‘房地一體’原則一并處分，但在此執行過程中認定拍賣是否應予撤銷還應結合案件具體情況進行判斷。

首先，執行中適用該條規定的主要目的是為了防止土地使用權與土地上房屋權屬分離。一般情況下，拍賣前土地使用權與地上房屋等附著物屬于同一主體的不得分開處置，如果拍賣前土地使用權與地上房屋等附著物已經分屬不同主體，為分離狀態，那么執行實踐中可以允許根據具體情況確定如何處置。本案中，根據執行異議、復議裁定查明的事實，《土地估價報告》所附《天津市不動產登記簿查詢證明》載明，所拍賣土地使用權上有2512平方米的4層建筑一幢，權利人為王嵐；還有未取得產權登記的建筑物，其性質以及權屬不明。也就是說拍賣前房地不屬于同一主體，拍賣公告備注中也具有本次拍賣僅限于土地使用權，建筑物不在拍賣范圍內的內容，故不能僅因房地分離而撤銷拍賣。

其次，判斷土地使用權與土地上房屋分別處理是否實際造成權屬分離，有賴于具體事實的認定。申訴人所提拍賣公告備注中注明：‘2.地面存在屬于他人的建筑地上自建有2512平方米房屋，原無證，后幾經轉移，由他人辦理了產權證，但無土地證。現該房屋又由法院拍賣給他人，但不包含土地價值，買受人未能辦理過戶手續。’也就是說對于仍登記在權利人王嵐名下的上述房屋，已經拍賣給他人尚未過戶，現申訴人主張其已經在本案拍賣土地使用權前經其他法院拍賣獲得2512平方米房屋。但執行異議、復議裁定并未對此事實進行審查認定，屬事實不清。

至于申訴人所提中國六建第五公司的其他異議理由均不能成立的申訴理由，由于執行異議、復議裁定未予具體回應，未明確予以支持，現不予審查。”

3.執行法院在拍賣土地使用權時，未將該土地上的建筑物一并拍賣處分，造成房地分離的現狀，違反法律的強制性規定，拍賣行為應為無效

《贊皇縣仁德房地產開發有限公司、中國農業銀行股份有限公司石家莊新區支行與河北日升昌科工貿有限公司、石家莊開發區華鵬實業有限公司等金融借款合同糾紛、申請承認與執行法院判決、仲裁裁決案件執行裁定書》［河北省石家莊市中級人民法院（2015）石執復字第00050號］，法院認為：“《物權法》第一百四十六條規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。據此，人民法院在強制拍賣土地使用權時，應當嚴格遵循此‘房地一體’的原則。本案中，執行法院在拍賣土地使用權時，未將該土地上的建筑物一并拍賣處分，造成房地分離的現狀，違反法律的強制性規定，拍賣行為應為無效。在當事人提出異議后，執行法院以拍賣行為違反法律規定為由，裁定撤銷該拍賣行為并無不當。”

（二）拍賣資產范圍是否當然及于D棟建筑物

《中國銀行股份有限公司大連甘井子支行與庫倫旗首宇甜菊糖有限公司金融借款合同糾紛判決書》［最高人民法院（2017）最高法民終436號］，法院認為：“中行甘井子支行與首宇公司簽訂的抵押合同一約定以首宇公司提供的三項抵押物作為擔保，雖然雙方只對上述第2項工業廠房及第3項在建工程辦理了抵押登記，對第1項國有土地使用權未辦理抵押登記，但第1項國有土地使用權是在第2項工業廠房及第3項在建工程占用范圍之內，雙方對合同約定的第1項國有土地使用權作為抵押財產均有明確預期。根據《物權法》第一百八十二條的規定，第1項國有土地使用權應當與第2項工業廠房及第3項在建工程一并抵押，未一并抵押的也視為一并抵押。一審法院以未辦理抵押登記為由，判令中行甘井子支行對案涉國有土地使用權不享有優先受償權，適用法律不當，本院予以糾正。”

《中國銀行股份有限公司海口龍珠支行與海南國托科技有限公司、海南美源房地產開發有限公司等金融借款合同糾紛判決書》［最高人民法院（2015）民二終字第269號］，法院認為：“中行龍珠支行與國托公司已就土地使用權辦理了抵押登記，依法設立了抵押權，即便在土地他項權利證明書中未注明抵押物包括地上建筑物，依據物權法第一百八十二條第二款之規定，案涉地上建筑物也應視為一并抵押，該土地使用權之抵押權效力及于地上建筑物。法律并無規定拍賣土地使用權的執行裁定之效力當然及于該土地上的建筑物、構筑物。因此，法院執行裁定將自始未采取強制拍賣執行措施的評估報告中‘三宗土地’上的未辦證建筑物、加建建筑物、構筑物及附屬設施及其占用范圍內的建設用地使用權，一并裁定給申請執行人以物抵債違反法律規定，應予以糾正。”

《胡蕓、陳正平民間借貸糾紛執行審查類執行裁定書》［江西省高級人民法院（2017）贛執復51號］，法院認為：“依據《物權法》第一百四十六條、第一百四十七條規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。本案中，三宗土地和兩棟房子均為本案抵押擔保物，且三宗土地上的未辦證建筑物、加建建筑物均為抵押前已建房屋和構筑物，本案查封‘三宗土地和兩棟房’的效力雖當然及于該三宗土地上的包含博文房估字（2015）第22365號《房地產司法鑒定估價報告》所評估的有證房產、未辦證建筑物、加建建筑物等地上建筑物，人民法院均可以裁定與抵押土地使用權一同拍賣。但是，由于法律并無規定拍賣土地使用權的執行裁定之效力當然及于該土地上的建筑物、構筑物，因此，本案贛州中院（2014）贛中執字第213-7號執行裁定將自始未采取強制拍賣執行措施的評估報告中三宗土地上的未辦證建筑物、加建建筑物、構筑物及附屬設施及其占用范圍內的建設用地使用權，一并裁定給本案申請執行人陳正云以物抵債違反法律規定，應予以糾正。”

 三、實務要點總結 

雖然隨著不動產統一登記制度的不斷完善，房地分別登記在不同權利人名下的現象將會不斷減少，但完全消失仍然需要時間。在資產處置過程中，需要就資產情況進行盡職調查，知悉相關權屬情況，若出現房地分離的情形，可根據下列建議妥善處理。

（一）在拍賣土地使用權時，未將該土地上的建筑物一并拍賣處分的，因造成房地分離的現狀違反了法律的強制性規定，故該拍賣行為應為無效。此時，當事人可以向法院申請裁定撤銷該拍賣裁定和裁定該拍賣行為無效。

（二）因房地分離，即便當事人通過生效判決實現債權的方式取得土地并辦理了土地使用權，但因生效法律文書中未涉及土地使用權上建筑物，且土地使用權轉讓并不導致地上建筑物一并轉讓的法律后果，所以在該當事人未依法領取房屋權證的情況下，需謹慎轉讓。可向相關房管部門了解情況并完善房地一致手續后，再進行轉讓。

（作者：宋琴  熊雅潔）