繼續履行商品房買賣合同應當滿足的條件。對破產受理前與債務人就房地產項目涉及的物業簽訂商品房買賣合同或認購協議等并且符合消費者購房條件的，商品房買賣合同繼續履行。該類合同的履行其依據《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》【法釋〔2023〕1號】文件之規定：商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。對是否選擇繼續履行商品房買賣合同，如購房人已交完全部房款并履行完全部義務的，管理人不享有解除權，注意與《企業破產法》第十八條所規定的“雙方均未履行完畢的合同”管理人可以行使解除權作區分。

繼續履行的后續事項處理。在破產案件中，一般購房人所購買的房屋都屬于尚未辦理竣工驗收的在建工程，對商品房買賣合同繼續履行的，所涉物業交房及辦證等時間以財產變價方案/重整計劃草案內容所確定的時間為準，由項目買受人/重整計劃執行主體向購房債權人承擔交付合格房屋及產權證辦理等義務。購房債權人的購房款本金因商品房買賣合同的繼續履行而獲得全額清償，其申報的利息、違約金等債權按照普通債權進行清償。

未按商品房買賣合同約定支付購房款的處理。對于未按商品房買賣合同約定支付購房款及其他費用的，相應購房債權人應當在財產變價方案/重整計劃規定的時間內，按照商品房買賣合同約定金額支付剩余部分購房款及其他費用，購房人補齊款項后，可以按照消費者購房條件要求繼續履行商品房買賣合同。購房債權人未在規定的期限內支付購房款及其他費用的，項目買受人/重整計劃執行主體可以選擇解除商品房買賣合同。商品房買賣合同解除后，購房債權人交納的購房款本金債權作為購房款優先權；如果還存在利息、違約金等，則認定為普通債權。

2. 購房人申請解除商品房買賣合同

對購房債權人申請解除商品房買賣合同的，其交納的購房款本金具有優先受償權，先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。申報的利息、違約金等債權作為普通債權。值得注意的是：對此類債權人需要在財產變價方案/重整計劃草案明確雙方的權利義務，特別是商品房買賣合同解除的，購房人應當配合項目買受人/重整計劃執行主體辦理網簽備案解除手續。

解除商品房買賣合同的時間點不同，債權性質可能存在不同的認定。如果破產受理前，購房人已經和債務人解除了商品房買賣合同，其繳納的購房款因商品房買賣合同解除失去了優先權對應標的物，此時對債務人就僅是單純的金錢債權關系，且性質為普通債權。為什么不能認定其優先權？主要是因為商品房買賣合同一旦解除，那么對應的標的可能會產生新的購房者，就可能出現一套房屋上有兩個或以上的購房優先權人，這顯然對建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權人是不公平的。

3. 未簽訂書面商品房買賣合同的處理

購房債權人未與債務人簽訂書面商品房買賣合同，但已支付全部房款，且能確定具體房號的，視為商品房買賣合同關系已成立。購房債權人選擇繼續履行該商品房買賣合同的，待其所認購的房屋滿足銷售許可條件后，按照原價格重新簽訂商品房買賣合同以及辦理相關購房手續。購房債權人選擇解除商品房買賣合同的，按照上述“2.購房人申請解除商品房買賣合同”處理。

購房債權人未與債務人簽訂書面商品房買賣合同，已支付部分房款，但不能確定具體房號或者房屋總價的，則商品房買賣合同尚未成立，其選擇繼續履行商品房買賣合同的，則應當在財產變價方案/重整計劃規定的時間補齊房款后，重整簽訂商品房買賣合同并辦理相關產權手續。

4. 應退多收部分契稅的處理

按照之前的常規操作，房屋辦理產權證所涉及的稅費一般由開發商代收代繳，開發商一般都按照契稅的3%進行全額代收。而對于部分購房人可能會享受稅收優惠的，就存在部分契稅退還的問題。目前，對于應退還的部分契稅的性質認定，實務中主要存在兩種觀點：一種認為繳納契稅是購房行為本身所衍生出來的應當與購房人房款性質同等對待，債權性質認定為購房款優先權；另一種認為房地產開發商只是單純的代收代繳行為，對應多收的部分契稅，不管購房人基于取回權還是不當得利主張退還，其債權性質應當認定為普通債權。

5. 對合同約定贈送行為的處理

我們處理的房地產案件中，常常會遇到購房人買房時，開發商會有一些贈送活動，如在商品房買賣合同或者其他協議中明確約定贈送房屋面積、贈送家用電器、贈送物管費及其他有價物質等。對此贈送行為尚未完成的，一般均選擇不繼續履行，其依據主要為《民法典》第六百六十六條之規定“贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營的，可以不再履行贈與義務”。在破產清算程序中，上述處理基本沒有爭議，因為債務人破產清算后會進行工商注銷，企業隨之消亡，即使債權人想要行權也不存在行權對象了。但在重整程序中，有些債權人可能會要求申報債權，其理由就是該贈與行為系商品房買賣合同的部分條款，既然商品房買賣合同合法有效且繼續履行，那么贈送行為也應當繼續履行。當然，在我們辦理的案件中，一般的購房人除了對房屋的交付比較執著外，違約金、利息都還是比較好溝通的，畢竟一個企業如果真的走到破產程序，任何債權人想毫發無傷全身而退，基本不太可能。如果真的有這種情形出現，那么首先還是應盡可能與購房人溝通，如果此類債權人人數眾多，且其組別意見對重整計劃通過有著決定性的作用，在合法性原則下，可以根據個案具體情況在重整計劃草案的內容中適當設計部分清償比例，也有利于重整程序的推動和執行成功。

（二）以房抵債的購房人

購房人與債務人因以房屋抵償債務而簽訂的以房抵債協議，如房屋所有權尚未轉移即未辦理過戶登記手續，則以房抵債的行為尚未成立，法律關系未發生實質變化，簽訂的以房抵債協議、商品房買賣合同原則上不再繼續履行，按原法律關系認定其債權性質。如果用以抵債的債權屬于優先債權，在有利于破產程序推進且不損害其他債權人利益的情況下，可以同意繼續履行。

1.優先權沖抵購房款的處理

若抵債的債權為有財產擔保債權人（主要指建設工程款、抵押借款），則簽訂的商品房買賣合同可以繼續履行。基于建設工程價款優先權、抵償債權的優先清償順位，商品房買賣合同繼續履行并不會損害到其他債權人的利益。部分抵債、部分支付現金的，現金支付房款部分予以認可，抵償的債權如依法不具有優先受償權應以原債權性質進行清償；債權人在變價方案/重整計劃規定的時間內支付完債權抵償部分房款的，簽訂的商品房買賣合同可以繼續履行。

因為雙方已經簽訂了商品房買賣合同，抵債購房人已用抵債的方式繳納的全部購房款，履行完全部義務，如果繼續履行確實損害到了其他債權人的利益，管理人可以依據《企業破產法》第十八條之規定，因違反個別清償之規定不同意繼續履行，但管理人不能依據《企業破產法》第十八條規定行使解除權。

2. 第三人優先債權沖抵購房款的處理

第三人從以房抵債債權人處購買房屋，與債務人簽訂商品房買賣合同，且債務人出具相應收據予以認可的，其購房人受讓優先債權用以沖抵房款，以房抵債協議就所涉房屋的商品房買賣合同繼續履行。

如購房人與債務人簽訂抵債協議約定用某套房屋抵債但尚未簽訂商品房買賣合同，破產程序中申請確認抵債房屋歸其所有并交付房屋的，根據物權法及民法典關于物權的規定，此時的物權的變動并未完成，故對債權人交房房屋的申請，管理人一般不會支持。鑒于三方簽訂的抵債協議債權債務轉移已經履行完畢，第三人可以根據沖抵的債權金額向債務人申請優先權債權。

3. 基于第三方公司優先權沖抵購房款的處理

購房人基于對第三方公司的債權通過債務轉移的方式沖抵債務人房款，即使購房人系基于對第三方的建設工程價款優先權或抵押權沖抵，其對破產企業的債權也系一般債權，繼續履行違反個別清償原則，故不能繼續履行雙方簽訂的商品房買賣合同。

購房人通過對第三方公司享有建設工程價款優先權或抵押權進而向債務人主張建設工程價款優先權或抵押權，不予認可，確認為普通債權。建設工程價款優先權或抵押權優先債權建立的基礎系對應的標的物，當三方抵債協議簽訂后，債務人承接了三方公司的債務，但購房人原享有建設工程價款優先權或抵押權的基礎標的并未隨之轉移，如果認定該購房人對債務人享有建設工程價款優先權或抵押權，其依托的優先權標的物根本不存在，便會損害其他建設工程價款優先權或抵押權債權人的權利。從另外一個角度看，購房人受讓了第三方公司對債務人的債權，而這個債權除本身屬于建設工程價款優先受償權、抵押權以外，購房人受讓的就是一個普通債權，如果繼續履行亦會構成個別清償。

4. 其他債權沖抵的處理

在破產案件中，經常會有債務人因對外欠付借款、貨款或其他類型的款項而與債權人簽訂以房抵債協議。對此類型的情況，不管商品房買賣合同是否已經簽訂，其商品房買賣合同均不能履行。因為購房人繳納的房款系用普通債權沖抵，在破產程序中普通債權的清償順位在最后，如果管理人認可合同繼續履行并交付房屋，就等于該普通債權得到了提前清償。先于建設工程價款優先債權、有產財產擔保債權及稅款債權等排序在前的債權人優先清償了，違反了《企業破產法》第十六條個別清償的規定。

破產案件辦理中，管理人通常會發出解除商品房買賣合同的債權審核通知書。但進入訴訟后，法院會認定管理人發出的解除商品房買賣合同通知書不生效，其理由是《企業破產法》第十八條規定管理人行使合同解除權的對象是雙方均未履行完畢的合同，但對于上述情形，法院認為抵債債權人已經履行完畢全部義務。故為了避免類似情況出現，建議管理人在后續處理類似購房人的合同或協議時，可以在債權審核通知書中明確以下幾點：第一，管理人認可雙方簽訂的商品房買賣合同/抵債協議合法有效；第二，債務人已進入破產程序，如果合同繼續履行將構成個別清償，違反破產法規定，故合同因出現客觀情況導致無法繼續履行；第三，債權人可以根據雙方原本的基礎法律關系向管理人申報金錢債權。部分債權人可能會不同意申報債權，堅持要求繼續履行商品房買賣合同/抵債協議。如果是破產重整，那債權人可以繼續等待導致合同無法履行的客觀情況消失，待重整計劃執行完畢后，再行向債務人主張合同繼續履行。但如果是破產清算，那還是應建議債權人及時申報金錢債權，避免后續因未及時申報債權，導致未能參加財產分配而造成更大的損失。不管怎樣，管理人都應該盡可能地向債權人傳達如果不變更申報主張可能面臨的風險，這樣也更有利于后續破產程序的推進。

房地產破產案件大部分情況復雜，涉購房人數眾多。管理人在辦理此類案件時，一定要多加強與區域政府的溝通協調，積極配合信訪部門做好購房人的接待解釋工作，及時了解他們的想法和訴求，避免群體上訪事件的出現，協助有關部門做好維穩工作。房地產破產案件的辦理周期一般也較長。管理人一定要在辦理案件的過程中，及時根據個案情況調整修改工作計劃，盡可能推動破產程序早日終結，助力區域不良資產盤活及營商環境建設。