中豪破產研究專題文章均摘選自本所律師多年在破產專業領域的理論研究成果，以企業破產為主題，囊括了破產實務中熱點與前沿法律問題，以期對業界同仁有所助益。

主要觀點：在破產程序中，管理人經常需要對抵押資產進行處理，包括租賃、變價等，具體處理的過程中常常會遇到各種各樣的問題，處理方式見仁見智。筆者從抵押房屋的租賃、變價以及價款分配三個方面，分析破產程序中抵押房屋的處理所需要注意的具體問題，以期對大家有所裨益。

一、抵押房屋的租賃

破產程序中，抵押房屋對外出租常見于破產重整程序和破產和解程序中，破產清算程序較少。因為破產清算程序的主要目的是將債務人的資產快速變價，然后按照法定程序公平分配予債權人。抵押房屋對外出租的價格、租賃期限的長短、承租人租賃房屋的用途等，對抵押房屋的價值將產生極大的影響。抵押權人以及管理人難以判斷抵押房屋出租后，對其價值的影響。因此，在破產清算程序中，一般不再啟動抵押房屋的租賃工作。在重整程序中，一方面因重整程序一般都將暫停抵押房屋的變價，對抵押房屋出租收取租金可以一定程度上避免房屋的閑置，將增加債務人資產的總量，也能夠解決一部份債務人重整期間的費用，對全體債權人有利。但是，破產程序中抵押房屋的租賃需要履行怎樣的審批手續，處理方式多樣。筆者遇到過如下處理方式：

我國《企業破產法》第68條并未直接規定債權人委員會有權決定債務人財產的租賃事宜，但規定債權人委員會有權行使債權人會議授權的其他職權。在《關于適用<中華人民共和國企業破產法>若干問題的規定（三）》（以下簡稱《破產法司法解釋三》）實施之前，常見將債權人會議的職權全部或者大部分概括性授予債權人委員會行使。在《破產法司法解釋三》實施后，要求債權人會議對債委會的授權不能概括性地授予債權人會議的所有職權。實踐中，債權人會議對債權人委員會的授權，也不僅僅局限于《企業破產法》第61條第1款第2、3、5項職權，其他事項的授權要求具體明了，如“債權人會議授權債委會對債權人經營中關于銷售資產的緊急經營事項進行表決”等。因此，實踐中也存在債權人會議將債務人資產的處理相關事宜授權債權人委員會行使。

已失效的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法司法解釋》）第66條規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自行承擔。筆者認為，《擔保法司法解釋》的處理方式是公平合理的，既保護了抵押權人的利益，也認可了租賃合同在出租人與承租人之間的效力。雖然《擔保法司法解釋》已失效，若因債務人未經抵押權人同意出租抵押房屋且未告知承租人，承租人因抵押房屋的變價而引發所有權轉移，進而導致承租人無法繼續租賃已抵押房屋，則承租人可依據《民法典》第563條第1款第4項以及第577條的規定，以租賃房屋的產權人變更導致租賃合同無法繼續履行、合同目的不能實現為由，主張解除租賃合同，并要求債務人依法賠償租賃合同解除給承租人造成的損失。在抵押權人未同意抵押房屋對外出租的情形下，為規避管理人的責任，保護債權人以及承租人的利益，可采取如下兩種處理措施：

二、破產程序中抵押房屋的變價

1. 根據《企業破產法》第75條的規定，在重整期間對債務人特定財產享有的擔保權暫停行使。筆者認為暫停行使的理解僅為暫時不能對擔保財產進行拍賣、變賣，并非剝奪擔保權人對擔保財產拍賣、變賣的價款優先受償的權利。因為《企業破產法》并未明確規定對特定財產暫停行使擔保權的具體含義，司法實踐中也會出現一些不公平的處理。比如，抵押房屋在整個重整計劃執行期間能夠變價而不變價，對外出租獲取收益，僅給予抵押權人不高于存款基準利率的利息補償；在重整計劃執行完畢后再變價抵押房屋，但抵押權債權并未在重整計劃執行期間獲得清償；抵押房屋在重整計劃執行期間已經進行了全部變現，但獲取的價款并非依法分配予抵押權人，要么用于償還共益債，要么用于償還職工債權等其他債權；在房地產開發公司的重整程序中，為了辦理抵押土地上房屋的預售許可證，通過破產案件受理法院向不動產登記中心出具裁定強制注銷抵押登記。

管理人如實向承租人披露抵押權人未同意抵押房屋出租，今后變價抵押房屋時，若不帶租約銷售，則承租人無條件同意解除租賃合同并撤場，且不獲得任何賠償。因承租人一般需要對租賃房屋進行裝飾裝修投入，需要招聘員工，租賃合同今后解除將給其造成較大的損失。承租人要同意此種處理方案，要么其對抵押房屋的經營投入較少，解除合同給其造成的損失不大；要么其預估其經營抵押房屋短期內將獲得較為可觀的利潤，即使解除租賃合同，給其造成的損失可控；要么其今后打算在抵押房屋變價時參與競買，以保障其能夠繼續使用該房屋，不會給其造成損失。

采取此種方案，管理人在提交債權人會議表決的債權人財產管理方案中，明確若抵押債權人不同意抵押房屋出租，債權人會議同意今后變價抵押房屋時，承租人的損失作為共益債務處理。此種情況，因承租人將投入較大金額的資金對租賃房屋進行改造以及裝飾裝修，該投入將形成附著于房屋上的資產，大概率會增加房屋的價值。因此，承租人對房屋的裝飾裝修改造殘值作為共益債務的處理，對承租人以及債務人、債權人都較為公平。承租人的其他損失，如解聘員工的損失、解除對外簽訂的合同的損失或者違反對外簽訂合同的損失，范圍較大、真實性難以判斷，則建議不將其納入給予承租人損失賠償的范圍。

三、抵押權與工程款優先債權競合時的處理

（一）抵押權與工程款優先債權各自的范圍區分

在房地產開發公司的破產程序中，較為常見的是同一建筑物上既有抵押權，又存在工程款優先受償權，管理人對該建筑物處置價款的分配，既要有法律依據，又要公平合理。兩種權利優先受償的財產范圍不同。抵押權優先受償的財產范圍為抵押財產，即進行抵押登記時的抵押權人與抵押人登記的抵押財產，一般包括房屋及房屋占用范圍內的土地使用權。建設工程價款優先受償權，系對建筑工程不包括土地使用權的處置價款享有優先受償權。因此，在破產程序中，需要評估機構對建筑工程的價值以及土地使用權的價值分別評估，按照工程款優先債權優先于抵押債權受償的原則，對每位債權人的優先債權金額進行分攤確認。