近年來，隨著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的深入推進(jìn)以及香港特區(qū)政府推出的一系列人才引進(jìn)政策，越來越多的內(nèi)地人才選擇赴港發(fā)展，購房安居也是新來港人士最關(guān)心的議題之一。為了保障消費(fèi)者權(quán)益，香港特區(qū)政府于2013年實(shí)施了《一手住宅物業(yè)銷售條例》，對一手房產(chǎn)的銷售進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)管。本文旨在為有意赴港發(fā)展的內(nèi)地人士詳細(xì)解讀在香港購買一手住宅的相關(guān)實(shí)務(wù)問題，包括銷售條例的主要內(nèi)容、售樓說明書的解讀要點(diǎn)、政府批地文件和公契注意事項等關(guān)鍵信息，幫助讀者全面了解香港一手房產(chǎn)交易的規(guī)則和進(jìn)行置業(yè)決策。
1 香港《一手住宅物業(yè)銷售條例》主要規(guī)管什么？于何時生效？
《一手住宅物業(yè)銷售條例》（以下簡稱《條例》）（香港法例第621章）已于2013年4月29日全面實(shí)施。《條例》的目的是規(guī)范一手未完工及已完工住宅物業(yè)的銷售，以進(jìn)一步提高一手住宅物業(yè)銷售的透明度、公平性，并加強(qiáng)對消費(fèi)者的保護(hù)。《條例》對一手住宅物業(yè)銷售事宜作出了詳細(xì)的規(guī)定，包括售樓說明書、價目表、樣板房、交易信息披露、廣告、銷售安排，以及臨時買賣合同和買賣合同必須包含的條款等方面，供一手住宅物業(yè)的賣方遵守。條例還包含禁止任何人作出虛假陳述或散布虛假或誤導(dǎo)性信息的條款，并將違反條例的行為規(guī)定為刑事犯罪。
一般來說，幾乎所有開發(fā)商向公眾銷售的一手住宅物業(yè)都在《條例》監(jiān)管范圍內(nèi)，包括未完工和已完工的一手住宅物業(yè)，無論該物業(yè)是否屬于地政總署的預(yù)售樓盤許可項目。
2 一手住宅物業(yè)準(zhǔn)買家可以從哪里得知更多有關(guān)條例以及一手住宅物業(yè)成交的資料？
1.“一手住宅物業(yè)銷售監(jiān)管局”的網(wǎng)站（www.srpa.gov.hk）；
2.“一手住宅物業(yè)銷售信息網(wǎng)”（www.srpe.gov.hk）：該信息網(wǎng)是一手住宅物業(yè)銷售監(jiān)管局建立的一個中央電子數(shù)據(jù)庫，儲存各個受條例規(guī)范銷售的一手住宅開發(fā)項目的售樓說明書、價目表和成交記錄冊的電子版本。
3 住宅發(fā)展項目內(nèi)的一手車位買賣是否受《條例》監(jiān)管？
一手住宅發(fā)展項目內(nèi)的車位銷售并不屬于《條例》監(jiān)管范圍。但是，《條例》要求賣方在售樓說明書中提供發(fā)展項目內(nèi)停車位的樓層平面圖，以顯示停車位的位置、數(shù)量及每個停車位的尺寸和面積。此外，《條例》要求如果賣方把一手住宅物業(yè)連同該發(fā)展項目內(nèi)的車位一起出售，必須在成交記錄冊中列出與該物業(yè)一起出售的車位的描述。
4 在《條例》下，實(shí)用面積如何計算？
根據(jù)《條例》，賣方只能用實(shí)用面積來表示住宅物業(yè)的面積和每平方尺及每平方米的售價。
《條例》對實(shí)用面積的定義為，實(shí)用面積是指該住宅物業(yè)的樓面面積，包括在構(gòu)成該物業(yè)一部分范圍內(nèi)的以下項目的樓面面積：（i）露臺；（ii）工作平臺；以及（iii）陽臺。實(shí)用面積不包括空調(diào)機(jī)房、窗臺、閣樓、平臺、花園、停車位、天臺、梯屋、前庭或庭院的面積，即使這些項目構(gòu)成該物業(yè)的一部分。
計算住宅物業(yè)的樓面面積時，除《條例》另有規(guī)定外，必須從圍合該物業(yè)的圍墻外部開始測量。面積計算應(yīng)包括該物業(yè)內(nèi)部的隔斷和柱子的面積，但不包括圍合該物業(yè)的圍墻以外的任何公共部分的面積。
關(guān)于露臺、工作平臺或陽臺的樓面面積，除《條例》另有規(guī)定外，必須從圍合該露臺、工作平臺或陽臺的圍墻外部開始測量。面積計算應(yīng)包括該露臺、工作平臺或陽臺內(nèi)部的隔斷和柱子的面積。
如果有任何圍墻將住宅物業(yè)、露臺、工作平臺或陽臺與相鄰的住宅物業(yè)、露臺、工作平臺或陽臺分隔，必須從該墻壁的中間開始測量。
根據(jù)《條例》，一手住宅物業(yè)的售樓說明書、價目表和廣告，只能以實(shí)用面積表達(dá)物業(yè)面積和物業(yè)的每平方米售價。
5 準(zhǔn)買家在閱讀售樓說明書時應(yīng)注意什么？
購買一手住宅物業(yè)的準(zhǔn)買家應(yīng)確保獲得的售樓說明書是最新版本。根據(jù)《條例》規(guī)定，開發(fā)商向公眾提供的售樓說明書必須是在此前三個月內(nèi)印制、檢查或修訂的。
準(zhǔn)買家查看售樓說明書時，需要特別注意以下信息：
1.“相關(guān)資料”：如果某項信息開發(fā)商知道，但普通公眾不知道，并且這些信息很可能對使用該物業(yè)產(chǎn)生重大影響，就屬于“相關(guān)資料”。例如，如果為了減少噪音或因周邊特殊情況，開發(fā)項目某些特定住宅的窗戶不能打開，這就是“開發(fā)商知道但公眾不知道”且會對住宅使用造成重大影響的“相關(guān)資料”。但是，已在土地登記處登記的文件內(nèi)容不被視為相關(guān)資料。
2.剖面圖：不論該最低住宅樓層如何命名，該圖應(yīng)顯示建筑物最低一層住宅樓層與街道水平的高度差。
3.開發(fā)項目的位置圖：該圖必須顯示開發(fā)項目的位置、項目邊界250米范圍內(nèi)的所有街道名稱，以及在項目邊界250米范圍內(nèi)可能影響交通、噪音、空氣質(zhì)量、氣味、環(huán)境、衛(wèi)生、消防、人流和居民日常生活的建筑物、設(shè)施或構(gòu)筑物。
4.業(yè)主是否有責(zé)任或需要分擔(dān)開發(fā)項目內(nèi)外的公共休閑用地或公共設(shè)施的管理、運(yùn)營或維修費(fèi)用，以及這些公共休閑用地或公共設(shè)施的位置。
5.業(yè)主是否需要負(fù)責(zé)維修斜坡。
6 如何從售樓說明書得知住宅單位內(nèi)的廚房是否屬開放式廚房？若購入有開放式廚房設(shè)計的單位，應(yīng)注意什么事項？
準(zhǔn)買家可以從售樓說明書中的“發(fā)展項目的住宅物業(yè)的樓面平面圖”，查看單位內(nèi)的廚房是否屬于開放式廚房。準(zhǔn)買家也可以從售樓說明書中的“裝置、裝修材料及設(shè)備”，了解有關(guān)消防裝置和設(shè)備的描述，包括安裝在開放式廚房內(nèi)或附近的煙霧探測器和消防噴淋頭。
準(zhǔn)買家應(yīng)注意，開放式廚房單位的業(yè)主必須遵守有關(guān)消防裝置和設(shè)備的消防安全規(guī)定以及公契中任何相關(guān)的條款。準(zhǔn)買家遵守相關(guān)要求會產(chǎn)生費(fèi)用，同時，業(yè)主應(yīng)允許注冊消防裝置承包商進(jìn)入單位，進(jìn)行消防裝置和設(shè)備的年度檢查和維護(hù)。
業(yè)主可以向物業(yè)管理處詢問，是否會協(xié)助安排年度檢查。業(yè)主也可以在香港消防處網(wǎng)站（www.hkfsd.gov.hk），查詢有關(guān)開放式廚房消防裝置和設(shè)備的年度檢查和維護(hù)信息。
7 《條例》生效后，賣方是否不用在售樓說明書中列出管理費(fèi)？準(zhǔn)買家如何得知有關(guān)費(fèi)用？
關(guān)于物業(yè)管理和管理費(fèi)的信息方面，《條例》要求賣方必須在售樓說明書中列出以下內(nèi)容：
2.公契草案或正式公契（根據(jù)具體情況）的條款摘要，其中說明管理費(fèi)用在開發(fā)項目住宅業(yè)主之間的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。
對于已建成的一手住宅物業(yè)銷售，賣方除了要提供售樓說明書外，還必須提供“賣方信息表”，表中要列出指定住宅物業(yè)應(yīng)繳納的管理費(fèi)金額。
《條例》并不要求賣方在售樓說明書中列出每個住宅物業(yè)的具體管理費(fèi)金額。這是因?yàn)榫唧w物業(yè)的管理費(fèi)金額通常要等到物業(yè)建成后才能確定。所以《條例》只要求賣方在一手住宅物業(yè)建成后銷售時，在賣方信息表中列出管理費(fèi)金額。
如果賣方在預(yù)售期就已經(jīng)確定了開發(fā)項目中每個住宅物業(yè)的管理費(fèi)金額，可以通過售樓說明書以外的其他出版物提供這些信息。準(zhǔn)買家在購買期房時，可以向賣方或房地產(chǎn)中介詢問，了解當(dāng)時是否能夠提供其意向購買的住宅物業(yè)的管理費(fèi)信息。
8 什么是“賣方資料表格”？賣方在什么情況下需要向準(zhǔn)買家提供“賣方資料表格”？
根據(jù)條例，當(dāng)賣方出售已建成的開發(fā)項目中的一手住宅房產(chǎn)時，除了要向公眾提供售樓說明書外，還必須提供“賣方資料表格”。“賣方資料表格”必須包含《條例》規(guī)定的信息，包括住宅房產(chǎn)的物業(yè)管理費(fèi)金額、房產(chǎn)需繳納的地稅金額、業(yè)主委員會的名稱（如有）、開發(fā)項目物業(yè)管理公司的名稱、賣方從政府或物業(yè)管理處收到的關(guān)于該住宅房產(chǎn)的業(yè)主將來需要分擔(dān)的費(fèi)用通知、賣方從政府收到的要求拆除開發(fā)項目的任何部分或?qū)⒃撻_發(fā)項目的任何部分恢復(fù)原狀的通知，以及賣方所知道的任何可能影響該住宅房產(chǎn)的未決索賠。
此外，當(dāng)賣方將正在出租的一手住宅房產(chǎn)出售給當(dāng)時已經(jīng)入住該房產(chǎn)不少于一年的現(xiàn)有租戶時，如果該租戶書面同意，賣方可以不向該租戶買家提供售樓說明書，但必須提供上述的“賣方資料表格”。
9 準(zhǔn)買家就一手住宅發(fā)展項目的政府批地文件和公契，應(yīng)注意什么事項？
政府批地文件和公契中包含許多條款。政府租契會列明：地塊編號、租賃期限、用途限制等內(nèi)容。大廈公契主要包含以下條文：開發(fā)項目的公共部分、管理人的任期、制定管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)以及開發(fā)商保留自用區(qū)域（如果有的話）等。
根據(jù)規(guī)定，賣方必須在售樓處提供政府批地文件和公契（或公契草案）的副本，供準(zhǔn)買家免費(fèi)查閱。
準(zhǔn)買家在查看政府批地文件和公契時，應(yīng)注意業(yè)主是否需要繳納地稅，以及相關(guān)物業(yè)是否允許飼養(yǎng)寵物等事項。如果單位配備開放式廚房，準(zhǔn)買家可以查看公契中是否規(guī)定了業(yè)主在使用開放式廚房時必須遵守的規(guī)定。
10 開發(fā)商或地產(chǎn)代理在銷售一手住宅物業(yè)時，可能會向準(zhǔn)買家提供一些介紹該樓盤資料的各類宣傳刊物。有關(guān)刊物是否受《條例》規(guī)管？準(zhǔn)買家在參考該些刊物時應(yīng)注意什么？
任何以促銷受條例監(jiān)管的一手住宅物業(yè)為目的的廣告，都要受《條例》監(jiān)管。《條例》對廣告有嚴(yán)格規(guī)定，廣告不得包含虛假或誤導(dǎo)性的信息。根據(jù)《條例》規(guī)定，任何人作出虛假陳述或傳播虛假或誤導(dǎo)性信息，都屬于違法行為。因此，準(zhǔn)買家應(yīng)該多使用“一手住宅物業(yè)銷售監(jiān)管局”的網(wǎng)站和“一手住宅物業(yè)銷售信息網(wǎng)”，獲取一手住宅物業(yè)銷售的信息，并閱讀銷售監(jiān)管局發(fā)布的“一手住宅物業(yè)買家須知”，了解購房時應(yīng)注意的事項。同時，必須到開發(fā)項目現(xiàn)場實(shí)地考察，了解相關(guān)物業(yè)的周邊環(huán)境，充分了解準(zhǔn)備購買的住宅物業(yè)的實(shí)用面積信息。參觀樣板房時，一定要查看未經(jīng)改動的樣板房，以便與經(jīng)過改動的樣板房進(jìn)行對比。如果對賣方銷售代表提供的信息或優(yōu)惠承諾有疑問，應(yīng)向相關(guān)人員再次確認(rèn)，并要求將相關(guān)承諾寫入臨時買賣合同和買賣合同中。根據(jù)房地產(chǎn)代理監(jiān)管局發(fā)布的執(zhí)業(yè)通知，房地產(chǎn)代理在制作宣傳材料協(xié)助推廣開發(fā)項目時，必須確保相關(guān)宣傳材料符合《一手住宅物業(yè)銷售條例》的規(guī)定，同時需要事先獲得賣方的書面同意。
本文信息部分來源為香港一手住宅物業(yè)銷售監(jiān)管局網(wǎng)站，并經(jīng)中豪香港辦公室團(tuán)隊整理。
中豪香港辦公室于2013年1月成立，并與香港區(qū)兆康律師行聯(lián)營，雙方合署辦公。通過與內(nèi)地各辦公室的緊密聯(lián)動，香港辦公室致力于為內(nèi)地企業(yè)“走出去”與外國企業(yè)通過香港平臺“引進(jìn)來”提供“一站式”法律服務(wù)。經(jīng)過多年深耕，香港辦公室已發(fā)展成為一家能為企業(yè)提供全方位服務(wù)的律師事務(wù)所，服務(wù)內(nèi)容包括但不限于香港公司設(shè)立及公司秘書服務(wù)、香港投資與并購、香港上市公司合規(guī)管理、國際公證、遺囑認(rèn)證、跨境貸款、內(nèi)保外貸、外保內(nèi)貸、涉港訴訟及涉港仲裁、香港上市，以及外國企業(yè)通過香港平臺到內(nèi)地投資、并購及爭議解決等。
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（作者：楊青 李慕喬 胡明明）
