2024年全國兩會期間，全國政協委員、中豪律師事務所管委會主席袁小彬提交的《關于借鑒香港商品房預售經驗構建制度層面“保交樓”的提案》得到廣泛關注，被《南方都市報》等媒體專版報道。以下為轉載《南方都市報》報道內容：

 

3月8日，最高法報告指出，最高法出臺司法解釋，明確商品房已售難交付糾紛債權受償順序，優先保障購房群眾權益。同時，最高法發出1號司法建議，推動健全合同網簽備案與預告登記銜接機制、加強商品房預售資金監管、強化預售信息查詢和購房風險提示，促進做實保交樓、防糾紛。

 

今年全國兩會，全國政協委員、中豪律師事務所管委會主席袁小彬關注到商品房預售制度，帶來一份《關于借鑒香港商品房預售經驗構建制度層面“保交樓”的提案》，針對目前我國商品房預售制度存在的三方面問題展開分析。

 

一是商品房預售本質上屬于買賣合同，我國商品房預售制度有違公平原則，扭曲了產權法律關系。義務和風險基本全部由購房人承擔，從而埋下了樓盤爛尾的重大風險。

 

他舉例，在中國香港、英、美、新加坡等國家和地區的商品房預售制度中，購房人先支付5%-10%的定金，并支付到獨立第三方比如律所賬戶監管，交房時購房人再通過按揭或用自有資金支付購房余款。

 

但在我國的商品房預售制度中，開發商拿到預售許可證（此時房屋才建成25%）后即可銷售，并能拿到并支配全部房款。如果未能按期交房或爛尾，購房人不但拿不到房屋，還要向銀行償還按揭款。如購房人違約，銀行有權拍賣房屋優先受償，主要風險均由購房人承擔。

 

二是政府主管部門和銀行等監管方未能對預售資金實施有效監管，預售資金被開發商違規使用或挪用現象普遍存在，這也是導致樓盤爛尾的直接原因。

 

袁小彬認為，目前各個省市對預售資金監管有著不同的規定，監管賬戶資金由開發商、監管銀行、監理機構三方進行監管。監理機構與監管銀行由于與開發商存在密切的利益關系，難以對監管資金實施有效監管。主管部門過度依賴監理機構，不僅浪費了寶貴的行政資源，且無法實現有效監管，會導致開發商易于違法違規使用或挪用預售資金。

 

三是違法成本低，開發商敢于通過各種違法違規操作超額使用或挪用監管資金。提案中提到，開發商提供虛假資料，甚至私刻第三方公章，逃避首付款監管，主管部門一般要求其限期整改；監管銀行違規劃撥監管資金，只是取消其從事商品房預售資金監管業務的資格；施工單位和監理單位提供虛假證明協助開發商違規使用預售資金的，僅是將其違約行為記入信用信息系統。因此，由于違法成本過低，受利益驅動，開發商敢于鋌而走險，違法使用或挪用監管資金。

 

為解決上述問題，袁小彬提出，建議借鑒中國香港、英國、新加坡的商品房預售做法，具體包括兩方面。

 

首先，建議讓預售制度回歸公平買賣合同模式，即“訂金或定金+交房時付余款”。購房人訂金或定金（“預售資金”）支付比例通常不超過10%，開發商未向購房人交房前，購房人無需立即在簽合同時按揭貸款或支付全款。

 

此外，建議增加律師事務所作為購房者預售資金的監管方，強化預售資金監管。袁小彬提出，由主管部門、監管銀行及律師事務所三方共同監管預售資金，無須其他第三方機構參與監督。

 

具體而言，由律師事務所開立獨立的監管賬戶，與其經營賬戶分開運行，購房人支付的房款付到專門的監管賬戶托管，房屋交付時，再轉付給開發商。律所若挪作他用，依法追索民事賠償甚至刑事法律責任。與此同時，商品房預售合同簽署及交易由買賣雙方律師參與完成，防范開發商利用購房人的弱勢地位，做出明顯損害購房人權益的行為。