在企業(yè)經(jīng)營過程中，倉庫及凍庫的租賃涉及諸多法律細節(jié)，其中公攤面積的約定與處理往往是合同雙方關(guān)注的重點。本文結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)及司法實踐，對租賃合同中公攤面積的法律適用問題進行梳理與分析，為企業(yè)提供專業(yè)參考。
1 司法實踐：公攤面積的約定與計租模式
（一）涉及凍庫公攤面積的案例
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案號 |
合同內(nèi)容 |
合同要點歸納 |
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(2023)粵1971民初2379號 |
原告與被告簽訂了一份《冷鏈倉儲服務(wù)合同》，原告將位于某倉庫2幢1區(qū)（物業(yè)單元號3號）物業(yè)按被告要求改造后，出租給被告使用。租賃物業(yè)總面積為4470.88平方米（總面積包括冷凍庫面積1296平方米、冷藏庫面積1948.88平方米、穿堂面積276平方米、雨棚面積196.8平方米、辦公室面積329.98平方米、公攤面積423.22平方米）；甲方應(yīng)確保倉庫可滿足乙方冷鏈倉儲、貨物簡單加工、包裝、物流、快遞以及辦公用途等經(jīng)營事宜；租賃期限從倉庫的實際交付日起算為三年，第一月為免租期；租金第一年為450216.20元／月，此后每年遞增4%；被告需要繳納2個月倉儲服務(wù)費作為租賃保證金，共計人民幣900432.40元。 |
1.合同中明確約定公攤面積，即租賃總面積包括凍庫面積、冷藏庫面積、雨棚面積、辦公室面積與公攤面積； 2.雙方直接約定租金； 3.合同有效； 4.公攤系數(shù)約為0.1。 |
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(2022）滬0105民初21764號 |
《倉庫租賃具體內(nèi)容協(xié)議》載明： 1.倉庫租賃區(qū)域與期限 （1）倉庫面積：3#變溫、5#冷凍、6#冷凍庫容面積各576㎡，共計1,728㎡。 （2）通道/月臺面積：3#月臺、5#月臺、6#月臺各180㎡，共計540㎡。 （3）辦公區(qū)域：一樓辦公區(qū)23.76㎡（6.6m×3.6m），二樓辦公室1間31.20㎡（4.8m×6.5m），共計54.96㎡。 （4）公攤面積：464.59㎡（總面積冷庫1,728㎡+月臺540㎡+辦公室54.96㎡）。 （5）總共租賃面積：2,787.55㎡。 2.倉庫租賃費用（不含稅） （1）冷凍庫：3.7736元/㎡/天（稅后：4.00元/㎡/天）：a）包含電費；b）包含貨架的使用；c）包含裝卸平臺的獨立使用；d）叉車充電樁8個的共用及部分單獨使用；e）木托盤1,800張的免費使用（1,000mm×1,200mm），日常作業(yè)使用壞損的由甲方自行補充，合同期滿后，除去因自然損害的以外，乙方需要將剩余的托盤返還乙方。自然損壞率每年按5%計算，自然損害部分在每年12月最后一周盤點時缺失部分由乙方進行補充。 （2）通道/月臺：1.6981元/㎡/天（稅后：1.80元/㎡/天）。 （3）辦公區(qū)：2.4528元/㎡/天（含電費及生活用水等在內(nèi)）（稅后：2.60元/㎡/天）。 （4）公攤面積20%：1.6981元/㎡/天（稅后：1.80元/㎡/天）。 （5）以上（1）－（4）各項第一年費用明細（含稅）：冷凍庫1,728㎡，每月費用為210,240元；通道/月臺5**㎡，每月費用為29,565元；辦公區(qū)54.96㎡，每月費用為4,346.42元；公攤面積20%為464.59㎡，每月費用為25,436.41元。 |
1.合同中明確約定公攤面積，是各租賃區(qū)域的公攤面積之和；總租賃面積包含倉庫面積、通道/月臺面積、辦公區(qū)域和公攤面積。 2.區(qū)分不同區(qū)域按每平方米計租，公攤面積亦約定了租金。 3.合同有效。 4.公攤系數(shù)約為0.2。 |
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(2021)京0112民初16098號 |
《倉儲服務(wù)合同》約定：乙方因業(yè)務(wù)需求，使用甲方在北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)大松垡村南鼎福生鮮產(chǎn)業(yè)園的庫房及辦公場所，合同期限自2020年7月21日至2023年4月30日止。甲方給予乙方20天（2020年7月1日至7月20日）的設(shè)備安裝、調(diào)試期限，該安裝、調(diào)試期限甲方不收取任何費用，并給乙方提供安裝、調(diào)試可行性便利條件。冷凍庫每天每平方米3.8元（含制冷設(shè)備用電）（不含稅），冷凍庫面積為2680平米（含公攤面積），冷庫全年倉儲費為3717160元；辦公用房面積41平米，費用每天每平方米1.5元（不含稅），辦公用房全年費用為22447.5元；上述費用合計3,739,607.5元。 |
1.合同中直接約定冷凍庫總面積含公攤面積； 2.以該總面積每平方米單價按天計租； 3.該合同中公攤系數(shù)不明確； 4.合同有效。 |
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(2023)滬0118民初34457號 |
根據(jù)合同中關(guān)于倉儲、物流服務(wù)的有關(guān)約定，綜合制定以下補充協(xié)議……A:2020年1月1日-2020年9月30日按照157萬元/月計算（其中：常溫倉庫8000㎡,97萬元/月；冷庫部分：冷凍庫1236㎡，冷藏360㎡，恒溫240㎡，回籠間480㎡，含公攤，合計2316㎡,62萬元/月）。 |
1.合同中直接約定計租面積含有公攤，公攤面積、公攤系數(shù)均不明確； 2.以該總面積每平方米單價按月計租； 3.合同有效。 |
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(2024)渝05民終81號 |
《倉儲服務(wù)合同》，約定： 倉儲服務(wù)標的物的面積1198.83平方米，其中包括冷凍庫592.07平方米、冷藏庫277.67平方米、月臺2**.28平方米、公攤14.25平方米、雨棚54.56平方米。 服務(wù)費用：冷凍/冷藏/月臺/公攤，2022年9月1日至2024年8月31日期間，含稅費用合計86元/月/平方米；2024年9月1日至2025年8月31日期間，含稅費用合計89.44元/月/平方米。雨棚對應(yīng)期間的含稅費用分別為22元/月/平方米、24.96元/月/平方米。 |
1.合同中直接約定計租面積含有公攤面積； 2.以該總面積每平方米單價按月計租； 3.合同有效； 4.公攤系數(shù)約為0.01。 |
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(2021)贛0112民初3206號 |
《新太好冷庫使用合同》約定：乙方儲存商品品名：板栗。冷庫使用及收費標準√包庫：庫位：4號庫房，庫房為√低溫庫，包庫建筑面積（含公攤）約464.27平方米，如庫位增加或減少以合同附件為依據(jù)。包庫使用費按包庫建筑面積（含公攤）計算，使用費標準為：70元/平方米/月。 |
1.合同中直接約定計租面積含有公攤面積； 2.以該總面積每平方米單價按月計租； 3.公攤面積、公攤系數(shù)均不明確； 4.合同有效。 |
（二）涉及商用場地租賃的案例
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案號 |
合同內(nèi)容 |
合同要點歸納 |
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(2024)內(nèi)2531民初1201號 |
甲方將位于錫林郭勒盟多倫店一號樓三層攤位號1599-1-X-01X的場地租給乙方用于商業(yè)經(jīng)營，該攤位套內(nèi)面積為178平方米，公攤系數(shù)0.20，計租面積為213.6平方米，乙方按照計租面積向甲方支付場地租金及相關(guān)管理費用，接收甲方的統(tǒng)一管理……共計731天，租金為每平方米日租金0.5元。 |
1.合同約定計租面積含公攤面積； 2.約定以每平方米單價按日計租； 3.合同有效性法院予以確認； 4.公攤系數(shù)為0.2。 |
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(2024)渝0102民初3270號 |
原告作為甲方與被告許某某作為乙方、被告任某某作為丙方共同簽訂《招商合同<2021版本>》，合同約定：原告將位于重慶市涪陵區(qū)某場地租給許某某用于商業(yè)經(jīng)營；攤位套內(nèi)面積248.40平方米，公攤系數(shù)0.54，計租面積382.54平方米……租金按每平方米日租金1.50元計算。 |
1.合同約定計租面積含公攤面積； 2.約定以每平方米單價按日計租； 3.合同有效； 4.公攤系數(shù)為0.54。 |
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(2023)渝0105民初29178號 |
原告與被告簽訂《紅星美凱龍家具商場展位租賃及管理服務(wù)合同》，約定被告租賃原告管理的紅星美凱龍商場展位，租賃實測面積為116.6平方米，公攤系數(shù)1.56（即0.56），折合計費面積為181.90平方米……租賃期限自2022年8月1日至2023年7月31日，共計365天，每平方米日租金5元，共計716020.50元。 |
1.合同約定計租面積含公攤面積； 2.約定以每平方米單價按日計租； 3.合同有效； 4.公攤系數(shù)為0.56。 |
2 實踐中常見問題解答
（一）公攤面積的約定方式？
對于公攤面積的約定，并沒有一致的標準。主要存在以下兩種約定方式：
1.直接列出公攤面積的具體數(shù)值或?qū)懨鞴珨傁禂?shù)，并將其作為租賃面積的一部分。
2.僅在合同條款中提到“含公攤面積”，但并未表明其大小，公攤面積、公攤系數(shù)均不明確。
（二）公攤面積是否計算租金，計租標準如何？
公攤面積是否包含于租賃面積當中，法律并未就此進行強制性的規(guī)定，而是將公攤面積的計算、公攤面積的收費作為合同的條款，由當事人雙方進行自主約定。以上整理的凍庫租賃案例中，公攤面積一般明確納入租賃合同中，作為租賃面積的一部分進行約定。
公攤面積的計租標準存在如下兩種情況：
1.公攤面積計租標準與計租總面積租金標準一致。
2.公攤面積約定單獨的計算標準，即每平方米租金與其他部分面積的價格不同。
（三）如何判斷公攤面積是否過高，是否可以予以調(diào)整？
相關(guān)法律和案例的檢索中，未找到有關(guān)公攤面積或公攤系數(shù)的強制性規(guī)定，也未見支持調(diào)整公攤系數(shù)的判決。凍庫租賃的相關(guān)案例中，明確約定系數(shù)的有0.1、0.2，亦有公攤面積、公攤系數(shù)不明確的情況。公攤系數(shù)還可以參考商鋪租賃的案例，即0.2-0.6不等。
3 實務(wù)建議：規(guī)范合同條款以防范風險
基于上述法律規(guī)定與司法實踐，企業(yè)在簽訂倉庫或凍庫租賃合同時，針對公攤面積的約定與履行，需從條款明確性、計租規(guī)則細化及合理性評估三方面著手，以降低糾紛風險。具體要點如下：
（一）明確約定公攤面積的具體構(gòu)成與數(shù)值
公攤面積的模糊約定是引發(fā)后續(xù)爭議的主要誘因，因此合同中需對其進行清晰界定：
1.列明具體數(shù)值及構(gòu)成
建議直接寫明公攤面積的具體平方米數(shù)（如“公攤面積為423.22平方米”），并注明該面積對應(yīng)的區(qū)域范圍（如“公攤面積包含公共通道、消防通道、電梯間等共用區(qū)域”），避免僅以“公攤”二字概括。
2.明確公攤系數(shù)及計算方式
若采用公攤系數(shù)計算，需在合同中注明系數(shù)數(shù)值（如“公攤系數(shù)為0.2”），并寫明計算邏輯［如“計租面積=套內(nèi)面積×（1+公攤系數(shù)）”］，確保雙方對面積構(gòu)成的理解一致。
3.避免模糊表述
諸如“租賃面積含公攤”“總面積包含公攤” 等表述因缺乏具體指向，易引發(fā)“公攤范圍如何界定”“面積數(shù)值是否合理”等爭議，應(yīng)盡量避免。若確需簡化表述，需通過合同附件（如平面圖、面積測算說明）補充詳細信息。
（二）細化公攤面積的計租標準與計算方式
公攤面積是否計入租金、按何種標準計費，需在合同中作出明確且可執(zhí)行的約定：
1.明確是否計入租金
若公攤面積不單獨計租，需寫明“租金僅按套內(nèi)實際使用面積計算，公攤面積不另行收費”；若計入租金，則需進一步約定計費規(guī)則。
2.區(qū)分計租標準
根據(jù)司法案例實踐，計租標準可分為兩類：
（1）統(tǒng)一標準：即公攤面積與其他區(qū)域（如冷凍庫、辦公區(qū)）適用同一租金單價（如“冷凍庫、公攤面積均按3.8元/㎡/天計租”）；
（2）單獨標準：即公攤面積約定獨立單價（如“冷凍庫按3.77元/㎡/天計租，公攤面積按1.7元/㎡/天計租”），此時需注明該標準的依據(jù)（如“因公攤區(qū)域使用率較低，雙方協(xié)商按此標準計費”）。
（三）審慎評估公攤面積的合理性并預(yù)留調(diào)整空間
盡管法律未對公攤面積設(shè)定強制性標準，但實踐中需結(jié)合行業(yè)慣例與實際需求評估其合理性，并通過合同條款保障協(xié)商權(quán)：
1.參考同類案例與行業(yè)慣例
簽訂合同前，可參考凍庫租賃案例中0.1-0.2的公攤系數(shù)范圍，或商用場地0.2-0.56的常見系數(shù)，結(jié)合租賃物的實際用途（如冷庫因需專用通道、設(shè)備間，公攤系數(shù)可能高于普通倉庫）與對方協(xié)商，避免接受明顯高于行業(yè)常規(guī)的系數(shù)。
2.約定面積核實與異議處理機制
建議在合同中加入“面積核實條款”，如“乙方（承租方）有權(quán)在接收租賃物后30日內(nèi)委托第三方機構(gòu)測繪公攤面積，若實測面積與合同約定誤差超過5%，雙方應(yīng)協(xié)商調(diào)整租金或重新約定面積”，通過第三方數(shù)據(jù)減少主觀爭議。
3.明確變更條件
公攤面積及系數(shù)一旦約定，非經(jīng)雙方同意不得單方變更。若因租賃物改造、共用區(qū)域調(diào)整等客觀原因需變更公攤面積，需在合同中約定變更程序（如“甲方（出租方）需提前30日書面通知乙方，雙方協(xié)商一致后簽訂補充協(xié)議確認新面積”），避免單方調(diào)整引發(fā)糾紛。
（作者：鄭鵬 楊鈺婷）
